克而瑞：居民按揭再迎利好，三部委“降首付降利率”将带来哪些影响？

 2023年居民信贷政策将是地方因城施策、支持刚需和改善需求的发力点，未来居民按揭贷款政策力度有望继续加码。

  ◎  作者 / 杨科伟、李诗昀

  1月5日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，这是929新政的延续和升级，同日，住建部部长倪虹强调要精准施策、分类调整首付比例等政策。三部委同时发布居民购房按揭利好，松绑力度是否符合市场预期？能否扭转市场信心？后续地方限贷政策又会怎么走？

  两部委房贷利率政策升级长效机制
更多压力城市有望自主调整首套房利率下限

  1月5日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  早在2022年9月29日，央行、银保监就发布了房贷新政，允许6-8月新房价格同环比三连降的城市阶段性调整房贷利率下限，据统计，70个大中城市中符合条件的城市至少有23个，包含天津等8个二线城市和温州、岳阳等15个三四线城市。政策出台后，多地积极响应，例如济宁、黄冈、清远等将首套房贷利率下限调整为LPR减60个基点至LPR减35个基点，江门、湛江等甚至取消了利率下限。但929新政对市场预期的调节作用和成交的拉动效果都不明显，例如统计局公布的济宁、湛江新房房价继续负增，CRIC数据显示清远四季度商品住宅成交面积同、环比分别跌63%和20%。

  0105房贷新政是929政策的延续和升级，延续主要体现在（1）入围要求不变，即房价连续3个月下跌，市场下行压力较大的城市；（2）调首套不调二套，仅限于首套房贷款利率下限调整，二套利率下限继续按兵不动，意在减轻刚需购房者月供还贷压力，进而提升刚需购房消费。

  政策升级则主要体现在：（1）动态调节机制，即入围城市名单季度性调整，意味着更多压力城市能享受到政策红利；（2）长效机制，929政策仅有3个月试行期，而0105新政暂未设定截止时限；（3）退出机制，与929政策最大的不同在于，最新版房贷政策设立了房价三连涨即恢复全国统一利率下限的退出机制，这也符合中央“托而不举”、求稳定而不求非理性上涨的一贯政策基调。

  住建部表态精准施策支持居民按揭
首套应降尽降、二套分类调降、三套谨慎松绑

  1月5日，住建部部长倪虹强调要精准施策、分类调整首付比例等政策。对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

  事实上，2022年中央层面已多次给因城施策“划重点”，例如8月国常会提到“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”， 又比如10月国办发文“给予地方更多自主权，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求”。

  各地放松限贷政策频出，据不完全统计，2022年全国至少113个市县松绑限贷，5-8月是政策密集出台期，太原、长春等81城下调首套房贷款利率至2成起，南京、厦门等55城下调二套房首付比例，兰州、郑州等57城明确取消“认房又认贷”。

  尽管如此，决策层关于限贷政策如此明确直白的表态还是近来首次，也有很强的指导意义。 分类来看：（1）首套房首付比、利率应降尽降，各地首付比例有望迎来全面下调，即非限购城市降至最低20%起，限购城市最低30%起，符合房贷新政要求的城市积极下调甚至阶段性取消房贷利率下限，从首付和月供两方面减轻刚需购房压力；（2）二套房首付比例分类调降，更多三四线和压力二线城市将落地二套房最低首付30%、实行认贷不认房，核心城市适度下调高企的二套房首付比例和房贷利率加点，给予置换、多孩等家庭一定政策倾斜，比如有贷款记录但名下房已出售的再购房者执行首套房政策；（3）三套以上限贷政策谨慎放宽，在把握好促改善和防投机边界的基础上，特殊群体的限贷政策仍有边际放松空间，比如对投亲养老、三孩家庭购买第三套房的执行二套房贷款政策。

  除此之外，在采访中，倪虹部长还提出了2023房地产工作“九字诀”——增信心、防风险、促转型，部署了保交楼、化解房企风险、提品质等五项重点工作，并表达了对2023年房地产市场企稳回升的信心。

  因城施策围绕降利率、降首付再发力
京沪等风向标城市若落地或将提振市场信心

  综上所述，2023年居民信贷政策将是地方因城施策、支持刚需和改善需求的发力点，未来居民按揭贷款政策力度有望继续加码，具体来说：

  第一，房贷利率方面，降LPR、降加点、降下限。房贷利率锚5年期以上LPR在2022年累计下调了35BP，2023年稳增长、稳地产目标驱动下，LPR仍有较大下调可能，并将进一步带动房贷利率下行。更多压力城市将受惠于利率新政，阶段性下调甚至取消首套房房贷利率下限。此外，京沪等一些核心城市的首套、二套房贷利率加点也存在明显下调空间。

  第二，首付比例方面，首套普降、二套分类降。各地首套房首付比例有望迎来全面下调，即非限购城市降至最低20%起，限购城市最低30%起。更多三四线和压力二线城市将落地最低30%的二套房首付比例，京沪深杭蓉等重点城市二套房首付比例也有下调可能。

  第三，贷款套数认定规则持续优化。例如取消认房又认贷，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。又比如对多孩、投亲养老等家庭，以及住房用于保障性租赁住房等用途的，在贷款套数认定时核减一套。

  预判政策效果，一方面，现有政策力度仍然小于市场预期，仅凭三部委目前的表态和已出台政策，很难真正扭转市场信心。另一方面，政策落地执行情况还有待观察，京沪深等具有风向标意义的城市能否下调二套房首付比例？杭蓉等强二线城市有多少会取消认房又认贷？在现有政策落地见效或者有加码政策发布的情况下，2023年房地产市场有望企稳回升。