邓郁松:租售并举需建立统一的住房市场体系

在“十二五”中后期，中国住房市场进入一个新的阶段，从原有的总量供给不足到总量供给基本平衡、区域分化这样一个新的阶段。新阶段的市场发展特征同供不应求阶段存在显著差异。在供不应求阶段，房价涨幅较快，房地产投资增速与销售增速都保持在较高水平。这一阶段也是人口、城镇化率、人均收入增速较快的时期，这些因素也是这一阶段房地产市场快速发展的主要原因。

根据测算，到2013年前后，中国城镇户均住房达到1.0套左右，基本上解决了供不应求的问题，进入了总量基本平衡、区域出现分化的新阶段。同时，在2013年中国整个房地产新开工面积出现了峰值。通过国际比较来看，中国房屋新开工面积出现峰值的时间和发达国家房屋新开工套数出现峰值时的市场特征大体一致，日本、西欧户均住房达到1.0套时，也出现了房屋新开工面积峰值的情况。因此，我们可以把“十二五”中后期作为一个转折点，今后市场很难出现投资高增长、销售高增长、房价高涨幅的“三高特征”。未来，房屋新开工面积绝对量会下降，新建房屋销售面积出现峰值然后往下走，竣工面积随着往下走，投资增速也会正常回落。正常来说，房价涨幅也要下降。

从长期来说，房价的涨幅和收入涨幅是高度一致的，所以收入涨幅最高的时候通常也是房价涨幅较高的阶段，这也是1998年～2013年房价涨幅比较快的原因，这是收入增加后市场的反应。但是随着我国经济进入中高速增长阶段，经济增速从10%下降到6.5%左右，居民收入增速也会有所回落。从基本面来说，支撑房价高增长的要素已经发生显著变化。因此，观察未来的房地产市场趋势，首先要认识到我国房地产市场发展阶段已发生根本变化，要准确把握新阶段的市场特征和发展规律，而不能用过去的市场特征和经验看待当前和今后的房地产市场。

值得注意的是，无论日本还是其他发达国家房地产市场出现的较大风险主要都是在总量平衡后发生的。从大的背景看，当经济增速回落后，有一些国家为了稳定经济增长，实行低利率政策，而低利率政策是造成大多数经济体房地产市场出现泡沫的主要原因。但是，低利率不能长期持续，一旦开始快速升息，“泡沫”就可能被捅破。“泡沫”主要形成于降息以及保持低利率的时期，因为利率降低提高居民购房支付能力进而推升房价，这是到目前为止各国出现房地产泡沫最重要的一个根源，所以这也是为什么在这个阶段要把防风险放在如此重要的位置。

在此阶段，我认为应采取有效措施，防范三种风险。首先，应建立首付和利率反向调整机制，防范系统性的房地产泡沫风险。以德国为例，德国房价相对稳定，它与美国、日本最大的差别是德国住房的首付相对较高、利率相对稳定。保持中国房地产市场相对稳定，需要实行中性的住房金融政策，在降低利率时，适当提高首付，防范利率波动对房地产市场的影响。其次，应高度关注房地产市场发展阶段变化，建立人地挂钩机制，防范供给过剩风险和因供给不足造成的房价过高问题。当前我国一些城市存在供给过剩问题。库存过大的根源在于这些城市人口增长不足，但是新建住房过多。随着我国房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新阶段，应高度重视防范出现系统性的供给过剩问题，要根据人口情况合理的确定新建住房总量。供给明显过剩的，要减少供应;供给显著不足的，要增加供应。同时，地方政府不能被短期房价所扰动，而是要采取相应措施防范供给过剩风险。再次，要防止出现流动性风险。无论是房地产开发企业还是居民买房子都高度依赖于金融支持。所以如果金融政策过度波动，就有可能会出现流动性风险，所以需要对流动性风险保持高度警惕。

对房地产市场总体供求情况要有一个基本的判断，要特别重视特定市场的户均住房套数。如果户均住房套数超过1.1套，即存在明显的供过于求，就应适当减少土地供应、控制房屋的新开工面积。

其次，要重视特定城市的经济活力问题。经济活力影响人口的流动，对于库存较大、经济相对欠发达的地区，要将提升当地经济活力和公共服务水平放在更加重要的位置。可以把更多的公共资源投向一些欠发达城市，促进区域协调发展，从而有利于缓解一线城市的高房价压力，也会使得二、三线城市更具经济活力。租售同权政策体现了公共资源的均等化，它是一个渐进的过程，需要因地制宜。

第一，租房市场与买卖市场既相互联系又存在差别。总体来看，影响租房市场的因素和住房市场存在差异。从国际比较看，绝大多数市场经济国家的住房自有率都不超过65%，德国只有40%多。很多发达国家曾试图提高住房自有率，但是通过住房金融政策等方面鼓励低收入人群购买住房的结果并不理想，美国、日本等国在金融政策的支持下住房自有率一度有所提高，但利率政策调整后住房自有率很快回到65%以下，并造成房地产市场的危机。在上世纪50、60年代发达国家还曾建设了大量的公共住房，但政府的大规模投入不仅使政府背上沉重负担，而且低收入人群聚居还带来很多社会问题，70年代后发达国家的公共住房政策也开始进行调整，在政府承担住房保障责任的同时开始更加重视发挥市场机制的作用。客观来说，让所有人都买得起房子不是很现实，因为如果不解决收入差距问题，这就是一个伪命题。但是保障绝大多数人“住有所居”，这是可以实现的。租售并举是值得鼓励的政策，即部分人群在一定期限内买不起房，但可以通过政策保障使他们住的比较好。

第二，我们不能否认房子是绝大多数普通家庭的主要资产，因此我们必须正视房价问题，理清房价波动的主要原因，在此基础上调整完善相关政策，既实现房价比较平稳，也能够发挥各类主体在租房市场中的积极作用。例如有人租房，那么谁来提供租赁住房?在这个过程中，既要很好地发挥政府的作用，也要很好地发挥市场的作用。例如，有一些家庭有两套房子，尽管可能很小，但是比较方便出租，如果能够利用好这些存量资源，既有利于发展租赁市场、为承租人提供更多选择，也可以减轻政府的负担，还可以为业主提供租金收入。因此，要重视发挥包括机构投资者和私人业主等各类主体的作用，为市场提供更多的房源。

第三，房屋供给应该是多元的、统一在一个市场上进行竞争的，从而形成一个统一的房地产市场体系，这样市场会变得越来越健康。租售并举需要着眼于建立统一的房地产住房体系。当前制约租赁市场进一步发展的原因之一是房屋种类过多，由于市场分割等问题导致许多房源无法真正在市场上流动。十八届三中全会提出“建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的前提”，在房地产领域，特别是住房市场，要重视解决市场分割的问题，如果所有的房屋能在市场上自由流通，那么商品房的价格就不会这么高，政府的保障压力也会减轻。因此，在房地产市场发展的阶段，要特别重视建立统一的住房市场体系问题。