加强取得估价师资格后的业务修养

               加强取得估价师资格后的业务修养

--由土地估价师执业实践考核而引起的思考

受中国土地估价师协会的邀请，作为专家参加了2008年土地估价师实践考核的有关工作，从中学到了很多好的东西，但也有不少新的感悟。

一、进行实践考核很有必要

有利于本行业与国际的接轨。《土地估价师资格考试管理办法》（国土资源部第35号令）第二十条规定“取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记”。经过一定年限的专业实践，再经考核成为执业估价师已是国际上许多国家的通行做法，英国皇家特许测量师学会在中国吸收通过资深途径入会的人员也必须经过当面测试，才能决定能否成为测量师。经过二年以上的专业实践期，通过实践考核，才能成为执业土地估价师，是土地估价师行业走在其他职业资格行业前列，与国际通行做法接轨的明智之举，也是提升行业形象的必要选择。

有利于提高准执业估价师的专业素养。从制度上规定取得土地估价师资格的人员必须经过专业实践考核才能成为执业估价师，这就促使取得土地估价师资格的人员要想成为执业估价师，必须在实践期间去努力学习，钻研业务，去认真回顾实践期间工作的酸甜苦辣，思考其工作的所思所想，从而改变了只重视书本知识、不注重实践过程，考试结束取得证书即可签字的情况。

有利于促进估价行业的发展。进行专业实践期考核，使行业协会和主管部门了解和掌握了取得土地估价师资格的人员在之后的实践期间参与土地估价或相关工作情况，改变了过去考试合格后即无人管，或即使有人在对所做工作进行总结、反思，也无人问津，或即使有人问津，也不知道其总结、反思对与不对、有无认知上的误区之情况。因此行业组织可以根据准执业估价师实践考核的情况，有针对性地组织安排继续教育内容、课程，从而提高土地估价师队伍的专业素养和执业技能，促进估价行业的良性发展。

二、案例分析报告中的一些问题

1. 案例分析报告不够规范

从本人查阅的30份实践考核资料情况看，很多准土地估价师不知道案例分析报告写什么，有的案例分析报告仅为《土地估价报告》的浓缩本，有的案例分析报告只有过程，而无结论，也就是说一些分析报告虽然有评估结果，但被采纳、被应用情况未交代，出让成交价或贷款额是多少未说明；有一个报告写有评估结果和出让成交价，说二者相差三倍多，但没有交代相差原因。有二个准土地估价师在点评他人的同一份土地估价报告，由于没有看到这二位准土地估价师点评的《土地估价报告》，所以对他们二人的点评情况怎样没法发表意见，但有一点很明确，中估协发[2008]14号第十三条规定，参加专业考核人员应提交“反映本人专业技术能力和执业操守的案例分析报告”的规定，我的理解，你作为一名准执业土地估价师面临实践考核，应提交你亲自参加过土地估价项目后所形成的反映本人专业技术能力和执业操守的案例分析报告，而不是拿点评人家的报告来作为你的案例分析报告。更有人用一篇与土地估价或地价管理无任何因果或对应关系的文章，即与土地估价师实践考核编写案例分析报告之间无渊源的论文作为案例分析报告来参与专业实践考核。

2.综合运用专业技术较欠缺

剩余土地使用年限地价的评估结果失当，土地使用年期前几年和最后几年的地价结果是完全不同的、二者相差悬殊的二个数据，某单位委托评估某地块剩余年限三年的地价，某位准土地估价师的评估结果却是取得土地使用权三年时剩余使用年限的估价结果。还原利率确定的技巧掌握不准，与其用存款利率加较大的风险系数作为土地还原利率，不如用适当年期的贷款利率加较小的风险系数作为土地还原利率更具说服力。当居住或商服用地地块的土地面积为分摊面积时，其单位面积地价已无实质意义，而楼面地价更具说服力或更具可比性，恰恰相反，我们的准执业估价师在报告中反映了单位面积地价而未表明楼面地价。另外诸如剩余法的应用、市场比较法比较案例的选择等还有需要认真把握的问题。

3.过分看重基准地价系数修正法评估方法

随着各地地产市场的完善与规范，特别是基准地价本身的滞后性及单一的修正体系等难以克服的不足，对微观地块的指导作用逐渐减小，更多的显现在宏观管理的指导作用上，因此较多的土地专职评估机构越来越少用基准地价系数修正法来评估具体地块的地价。从这次实践考核评审的情况看，一些准执业估价师在未予认真思考或不加分析的前提下机械地运用了这一评估方法。有的案例分析报告采用的基准地价是2001年、2002年、甚至是1998年某日的基准日，他也拿来评估2007年的地价，有的地块在基准地价覆盖范围外，他也用这种方法来评估。

三、几点建议

1. 在继续教育中增加案例分析报告讲授内容

在历年举行的土地估价师继续教育培训中，如何编写案例分析报告的课程还不多见，因此建议在今后举行的土地估价师继续教育培训中增加此类课程。根据本人通过资深途径加入英国皇家特许测量师学会面试的体会，案例分析报告至少应包括如下内容，①案例由来或来源②地块概况③本人在团队中的角色④工作难点或面临的问题⑤关键技术⑥推荐方案及支撑原因⑦成果或反思（评估结果所引起的社会后果或你在事后的所思所想）。

2.加快土地估价规程修订步伐

现《规程》规定“同一估价对象应选用两种以上估价方法进行估价”，由于不同的估价方法得出结果的不一致，造成了最终结果取舍上的问题，经过十多年地价评估工作的实践，在某一特定区域，估价机构和估价师实际上早已熟知用什么方法得到的估价结果最接近实际，规定必须用两种以上方法评估某一地块的地块已无实际意义，至多仅起到所谓的应证作用而已，房产评估或资产评估也未作必须用两种及两种以上评估方法的硬性规定。因此建议《规程》修改为只“当选用基准地价系数修正法评估地价时，所选估价方法不少于两种”。

3. 审慎应用基准地价系数修正法评估宗地地价

在地产市场不发育、不完善的当初，基准地价除了为政府便于宏观管理地产市场外，应用基准地价系数修正法评估宗地地价也取得了较好的效果，但现今地产市场发育已较完善，特别是基准地价的滞后性，加上承担基准地价更新评估单位往往不分土地用途分别确定土地还原利率，影响因素指标说明表又不分土地级别编制，以及宗地条件与基准地价限定条件之间比较因素上的差异，增加了宗地地价评估过程中的难度。个别中介机构因不懂基准地价的真实内涵及如何应用，而生搬硬套的笑话在业内也不鲜见。

为增强基准地价的现势性，要缩短基准地价更新评估时间，建议由现在的二到三年更新评估为每年更新一次；简化基准地价验收程序和政府公布程序，基准地价与《城市房屋拆迁货币补偿基准价标准》每年由政府同时公布；为避免误导公众，造成误解，因此建议取消少数地方由政府公布基准地价修正系数表、影响因素指标说明表的做法。

同时各评估机构和土地估价师在评估具体地块地价时，要审慎地选用基准地价系数修正法，特别是当评估地块所在区域市场价格与基准地价相差较大、基准地价基准日与待估地块基准日时间间隔较长以及进行居住、商服用地的地价评估时，应尽量少用或不用基准地价系数修正法，若必须选用这种方法评估宗地地价，则应在充分了解该级别基准地价真实内涵的基础上，编制符合所在地块土地级别的影响因素指标说明表和相应的基准地价修正系数表。（赵水阳）