浅谈一房二卖的损失赔偿问题

作者：陈月棋 罗平

案　 例

2007年7月，L某与X某签有收条一张，约定L某将案涉房屋出售给X某，L某已收到大部分房款，尾款待房产证过户后付清。同时L某将案涉房屋商品房预售契约、国有土地使用证复印件、房屋所有权证复印件、个人住房贷款借款合同正本、契税发票、等材料转交给X某。当日，L某向X某交付了房屋。

2011年1月23日，L某与J某签订存量房屋买卖合同及补充协议，约定L某将案涉房屋出售给J某。合同签订后，J某于2011年1月25日起向L某转账购房款，并于2011年1月30日取得案涉房屋所有权证。

X某遂起诉至法院，要求：1.确认X某与L某签订的针对案涉房屋的买卖合同有效；2.L某返还购房款及利息，并赔偿装修费用、差价款和房租损失；3.J某对上述债务承担连带给付责任。

分　 析

本案的争议焦点是，X某主张的损失是否应全部予以支持？

法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。L某与X某签有收条，承诺将案涉房屋出售给X某，并将案涉房屋交付X某使用，双方确已形成买卖合同关系。后L某将案涉房屋另行出售，导致其与X某的买卖合同履行不能，L某存在根本违约行为，应承担相应的违约责任；L某收取X某的购房款应予退还，同时考虑到L某违约行为的恶劣性质及主观过错，法院判令其将案涉房屋另行出售所得的差价款全部赔偿给X某。对X某关于利息及装修损失和房租损失的请求，考虑到上述赔偿已足以弥补其损失，法院对其该部分请求不予支持。X某要求J某对上述债务承担连带责任，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

提示与启发

房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。

《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于房屋的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况，那么在此类案件中不能要求出卖人继续履行合同，获得房屋的一方可以向违约方主张损害赔偿。

一、二手房一房二卖的损失赔偿。

1.差价损失。

在二手商品房交易损害赔偿诸问题中，由于近年来房价波动较大，出卖人一房二卖的情形中，其动机就在于非法获取房屋差价，房屋差价损失成为一个焦点问题。

根据合同严守原则，在二手房交易过程中，只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险，即使房屋价格上涨过猛，也不能认为是情势变更，出卖人不能以此为由拒绝履行合同。

关于一房二卖案件中损害赔偿发生的情形，主要是违约责任中的损害赔偿。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，其损害赔偿的范围包括实际损失与合同履行后可以获得的利益，并以可预见性规则为限制。目的在于让合同违约行为受害方达到合同如履行一样的状态。违约损失计算的关键在于守约方的可得利益损失问题。

房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。鉴于对保护守约方的合法利益，维护诚实信用的交易道德的考虑，实践中，守约方主张可得利益损失的，多数法院均予以支持。

如何确定差价损失赔偿范围，在审判实践中有两种常见方式。第一种方式是收益法，将出卖人转卖的价格减去案涉合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿，其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益，上述案例即采用此种方法。第二种方式是填平法，将诉讼中委托评估的房屋交易现值减去案涉合同的交易价格，作为房屋价值损失的赔偿。关于在实践中当事人该如何选择差价损失赔偿方法，笔者认为，应当权衡违约人收益与受害人损失，取其高者为基准，根据可预见的经济形势发展趋势适当调整损失赔偿数额。

2.其他损失。

除差价损失外，有关赔偿损失的范围、比例等事项规定不明确，审判实践中无法掌握，法官拥有较大的自由裁量权。

以上述案件为例，X某关于利息及装修损失和房租损失的请求，法院考虑到差价赔偿已足以弥补其损失，因此对X某该部分请求不予支持。

二、房地产开发企业对新房一房二卖的损失赔偿。

房地产开发企业一房二卖与自然人一房二卖有所区别。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）调整的是房地产开发企业与买受人的买卖关系。该解释第八条除了规定买受人在房地产开发企业一房二卖导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋的情况下可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还规定开发商一房二卖应承担惩罚性赔偿责任。

1.房地产开发企业一房二卖承担赔偿责任的限额。

《商品房买卖合同解释》第八条明确赋予买受人请求出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利。

对于该赔偿责任是否仅限于已付房款两倍范围内的问题，最高人民法院在《Z某与W某公司商品房买卖合同纠纷上诉案》中明确，W某公司认为出卖人的损害赔偿责任应以已付购房款的两倍为限系理解错误。也就是说，房地产开发企业一房二卖承担的赔偿责任可以超出已付房款的两倍。

2.买受人是否可以主张可得利益。

根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，其损害赔偿的范围包括合同履行后可以获得的利益。但考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的损失并不包括可得利益损失，而对于房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，若仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低，从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。

对于开发商的一房二卖行为，应当综合考虑两次交易的间隔时间、房屋使用状况、买受人的过错、出卖人的恶意程度等情形，对开发商是否承担惩罚性赔偿责任予以判定。在不承担惩罚性赔偿责任的情况下，可以酌情要求其对买受人的应得利益予以赔偿。

最高人民法院在《Z某与W某公司商品房买卖合同纠纷上诉案》中认为，对于Z某主张的已付房款一倍赔偿，虽然W某公司存在违约行为，但Z某已经占有案涉商铺并用于出租，W某公司向第三人过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与Z某进行过洽谈，并且W某公司以同样的方式回购了其他商铺。

综合W某公司将案涉房产转售他人的背景、原因、交易价格等因素，W某公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的恶意一房二卖情形，对Z某请求赔偿已付购房款一倍的损失的主张不予支持。Z某起诉所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失，根据合同法第一百一十三条规定精神，为了更好平衡双方当事人的利益，最高人民法院酌定W某公司赔偿Z某可得利益损失。

3.关于购房按揭货款利息是否予以赔偿的问题。

在《Z某与W某公司商品房买卖合同纠纷上诉案》中，最高人民法院认为，按揭贷款利息系合同正常履行后买受人为获得利益所支出的必要成本，故对购房按揭贷款利息请求赔偿的主张不予支持。笔者虽同意购房按揭货款利息系购房所支出的必要成本，不属于赔偿范围的观点，但该成本是买受人已付购房款额外支出的利息，应理解为已付购房款的利息予以返还。

(作者单位：北京中伦（杭州）律师事务所)