恒大研究院：发展共有产权住房能否稳房价？

夏磊

解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一。2020年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，“加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”

  北京的住房市场，消费能力差异大，既要市场化，又要保民生，实行共有产权住房，是落实供给侧结构改革的重要手段、务实满足“夹心层”需求的有效措施。住房市场分得越细，满足百姓住房需求多样化就更有效。如同用割线法计算圆的面积，线割得越多，越接近圆的真实面积。北京市共有产权住房政策体系运行至今，累计销售规模超8.9万套，为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用，对人口净流入的大城市有政策启示作用。

  2014年，北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房，同年新建商品住宅价格指数同比回落3.4%，由2013年的增长20.6%显著转稳；2018-2019年，北京保持较大规模的共有产权住房供应规模，年均上市2.2万套、销售1.4万套，占全部商品房的比重超过1/4，新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%，二手住宅价格指数连续两年小幅回落。

  从区域看，共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器。如2019年10月，顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记，均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%，换算成100%产权的价格为4.2万元/平；项目开始申购登记后，周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。2019年12月朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记，周边的二手房均价同样有所回落，此后一直保持稳定。

  共有产权住房真正发挥“稳房价”作用，还需在土地供应、户型设计、金融支持上全面发力。

  一是充分保障共有产权住房土地供给。2017年，北京市住建委明确，今后五年将完成25万套共有产权住房供地。2019年，北京市新建商品住房上市8.73万套，其中，共有产权住房1.84万套，占比21.1%。截至2019年末，全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。

  二是户型设计充分满足市场需求。以满足首套自住为主，兼顾住房品质。城六区新建项目要求套型总建筑面积最大90平方米，同时容积率不高于2.8、层高不低于2.8米；其他区新建项目要求套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米，同时容积率不高于2.5，层高不低于2.9米。

  三是差异化信贷政策降低购房门槛。适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%，低于商品住房最低35%的要求；可申请组合贷款，开发商不得拒绝；明确贷款审批时限，要求贷款机构在10个工作日内完成审批，提高审批效率。（作者为恒大研究院常务副院长）