胡天祥：争议“高周转” 房企质量速度博弈论

《时代周报》

  “不懂高周转，莫谈房地产。”近年来，高周转的发展模式已然成为房地产公司冲击规模、实现高利润的法宝。但事物的B面却是，一旦周转加快，楼房的品质是否能不受影响？

  近日，华南某大型房企召开了一次内部会议。一位副总裁在会上坦言，在现如今的市场大环境下，房企想要盈利就只有高周转一条路可走。

  但在一些业内专家看来，高周转成为房屋质量问题频出的原因之一。

  “除了限价和建安成本增加，快周转是导致房企产品质量下滑的一个很重要的因素。”3月12日，中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，虽然快周转并不意味着一定出问题，但从数据看，快周转增加了各种质量问题爆发的概率。

  3月11日，某房屋工程业内人士告诉时代周报记者，如果过度追求进度，就违背了行业客观规律。他举例，比如工地浇灌水泥后，至少要停3天，如果没有干透就进行上层结构施工，很可能会留下一些质量隐患。

  “高周转指的其实是资金的高周转，即提前规划设计，进而争取拿到土地之后迅速开工，早日开盘，加速回流现金，再投入下一个项目，争取规模增长和行业排名。”3月16日，某千亿级房企副总裁告诉时代周报记者，高周转并非建设周期的高周转，项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准，比如30层的高层住宅，交付周期一般还是2-3年。

  当日，另一家龙头房企内部人士也告诉时代周报记者，公司所讲的高周转是通过现金流的高速运转，来提高自身整体竞争力，和房屋质量没有必然联系。

  高周转利弊

  高周转并非近年产物。早在2010年，便有房企提出“5986”的模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月必须售出八成、六成产品是住宅。但尝试一段时间后，该模式便因接连出现施工安全、房屋质量等问题，被上述企业叫停。

  之后数年，虽有部分房企仍继续在走高周转路线，但却未被行业普遍应用。

  直至2016年底，在“房住不炒”的主线思路下，各地政府纷纷出台“限购、限价”政策，金融机构也逐步收紧了对房地产行业的信贷，标志着房地产市场开始进入从严调控阶段。

  为了提高资金利用效率，更多房企的经营策略开始向高周转调整，大幅增加期房销售，并尽可能缩短拿地到预售款回笼的时间差。

  但与此同时，一场高周转与房屋质量是否互为影响的大讨论也由此展开。

  上述副总裁告诉时代周报记者，高周转指的其实是资金的高周转，并非建设周期的高周转，项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准。

  3月16日，某千亿级房企中层告诉时代周报记者，高周转是财务视角，与质量是不同的两个维度。但其同时指出，高周转如果没有成熟的系统化管控能力做支撑，快速开发有时会带来产品质量的降低或者不达标。

  “我一直在劝身边的朋友同事不要买房，有些同事可能因此错过了这一波增值的空间。但我告诉各位，这两年买到的可能是全国最差的房子。”在2018年博鳌房地产论坛上，绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军曾坦言，形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准，房屋质量也越来越差，明后年可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期。

  3月15日，中国质量万里行消费投诉平台（下称“平台”）发布数据显示，2018年，平台共收到房地产行业投诉为3972例，相比2017年，投诉量增长2.6倍；2019年，平台共获取房地产行业相关投诉15325例，其中质量类投诉有4641例，占比30.28%。

  另据住建部通报的《全国工程质量安全提升行动进展情况》，2019年第三季度，各地共下发监督执法检查整改单154996份、行政处罚书8469份，处罚单位7403个，处罚人员1818名。

  “质量问题”如何解决？

  当中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，如何进一步提高房屋质量，成为业内讨论的另一个话题。

  近期，呼声较高的便是“取消预售制，采取现售制”。

  作为中国商品房销售最主要的方式，商品房预售制度极大缩短了房企现金回笼周期，同时也增加了市场商品房的供应，推动了城市化发展的进程。

  但因为开发商在商品房还未建成时就收取了房款，所以购房者通常会面临无良开发商圈钱跑路、开发商延迟交房、房屋质量、房产证延期办理等问题。

  3月13日，房地产专家邓浩志告诉时代周报记者，取消预售制，虽然能够很大程度上解决质量问题，但取消之后，房屋正式销售的时间会因此延后两年，这意味着开发商会增加两年的融资成本，而成本可能最终会体现在房价上。

  他认为，其可能会让一线城市房价上涨，三四线城市地价下跌，形成较大波动，对稳定楼市造成一定影响。

  此前，世联行指出，如果取消商品房预售制度，首先可以在一定程度上保证房屋交付质量；其次，购房者所面临的开发商跑路、逾期交房、质量不过关等风险都可能不复存在；再次，规范房地产市场，抑制投机资金进入楼市。

  “现房质量不一定就好，期房质量也不一定就差。”张大伟告诉时代周报记者，行业年销售额达到了16万亿元，取消预售制并不是现实，要解决房屋的质量问题，最主要的还是政府要发挥好“监管者”作用，并引入真正的第三方监理制度。

  3月13日，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，解决质量问题最行之有效的一个办法，是监管部门加强对建设与验收过程的监控，保障购房者的权益。