一宗地价格超全年地方财政税收收入 一个中部县城楼市样本

来源：中国经营网

作者：卢志坤、于燕明

 相比往年，2019年春节，赵先生回乡除了可以陪父亲过节，他也在县城开拓了自己的生意。

  他的家乡在皖南大别山深处的一个县城，地处皖鄂赣三省交界。

  从20岁开始，赵先生就离开家乡在外打拼，先后在合肥、滁州、南京等城市创办了房地产经纪公司，从事新房销售代理业务。

  这个县城是一个国家级贫困县，为了实现该县脱贫，所属地市拟定了不少机关事业单位、国营企业、学校医院、银行商会逐一和该县贫困乡镇及村落结对帮扶。

  但这样一个中部省区的贫困县，县城核心区的新房价格，从5000元/平方米左右，涨至7000元/平方米以上，却只用了两年时间。

  受益于房价上涨，省会城市一家房地产开发企业得以进入当地市场。距离县城核心区往北10公里的镇区，这家省会城市地产商拿地开发了一个商品房项目。这个镇区与县城核心区之间，则是县城里提供了最多工作岗位的工业园区。

  赵先生在省会城市拓展的客户关系，让他有机会独家代理了这个商品房项目。预计一直到2019年上半年项目开盘预售，他招募的经纪人都有了一份新的工作——留在县城卖房。于他而言，2019年将多了些回家的机会。

  “主要业务和项目还会继续在省内城市，但会有意识地扩大一些县城楼盘的销售代理。”赵先生告诉《中国经营报》记者，“以前县城楼盘销售很慢，现在房价稳步上涨，库存去化比较快，销售代理的利润也比较稳定。”

  高达数亿元的地价

  皖南大别山深处的县城里，难得出现一次大新闻。而在过去一年里，县城的土地市场却连续搞出了两次“大动静”，无不轰动。

  2018年8月份，该县东北新城一宗商住用地出让成交，地块面积3.7万平方米，规划建筑面积8.16万平方米，成交价格接近3亿元，平均楼面地价接近3600元/平方米。

  2019年初，该县东北新城又一宗商住用地出让成交，地块面积8.2万平方米，规划建筑面积逾18万平方米，成交价格约5亿元，平均楼面地价超过了2700元/平方米。

  不过，这宗地块出让时设置了限制性条件，地块当中约15%的计容建筑面积将建成商业部分，且要求开发企业对商业部分的自持比例不低于75%。因此，如果仅按照可售商住面积分摊地价，成交楼面地价约为3200元/平方米。

  这是当地政府有意开发建设商业广场，对于这样一个县城而言，购物中心与商场总是十分稀缺，且又十分必要。据记者了解，拿地的开发企业已经计划将这宗地块开发建设成“未来中心广场”综合性项目。

  该县东北新城出让的两宗地块，合计成交地价接近8亿元。根据该县政府官方发布的统计信息，2018年全县一般公共预算收入为12.56亿元，其中地方财政收入7.46亿元，地方财政税收收入4.55亿元。

  这意味着东北新城两宗地块土地出让金，相当于2018年该县一般公共预算收入的2/3，也超过了该县全年的地方财政收入；后一宗东北新城地块近5亿元土地出让金，则超过了该县2018年地方财政收入的税收收入。

  2018年该县一般公共预算支出为51.9亿元，与当期该县的一般公共预算收入形成巨大的“剪刀差”，而土地出让金（政府性基金预算收入）则成为当地政府预算外收入的重要来源与补充。

  几亿元土地出让价格，这在之前该县土地市场的成交记录上，无迹可寻。几年前，该县对东北新城的划区开发，使得该区域的土地与新房价格水涨船高，财政上对土地出让的依赖度提升。

  东北新城毗邻县城最好的高中学校，同时规划兴建了政务服务中心、体育中心与县委党校等之后，新城名都、御园小区、龙溪山庄、新城华府等多个商品房项目相继开发建设。

  过去两年间，东北新城的新房价格也从5000元/平方米左右，稳步上涨到7000元/平方米，部分楼盘报价甚至接近8000元/平方米。

  “东北新城的房价，比某知名全国性品牌房企在所属地市的商品房项目价格还高，该房企市区项目报价也只有6000元/平方米左右。”一位在县城政府部门任职的人士告诉记者，他们的印象里，全国性品牌开发商，代表着区域的高房价水平。

  但是，目前主导这个县城房地产开发的地产商，仍然是本地企业，而省会城市等省内开发企业也已经嗅到了机会，开始陆续进入当地市场。

  2018年8月份以近3亿元代价获取东北新城一宗地块的开发企业，是一家名为“赵记永芳房地产开发有限公司”的地产商。这家由自然人股东出资的民营地产公司，它的实际控制人在县城深耕已久，早年从事商贸物流业务，进而拓展至房地产开发与销售业务。

  而在2019年初以近5亿元代价获取东北新城另一宗地块的开发企业，则是“海蓝蓝置业有限公司”，同样是一家本地民营地产商。而当时与其一同竞买该宗地块的开发企业，包括上述全国性房企等4家地产商。

  尽管土地成交价格巨大，但无从得知这些本地开发商如何筹集资金支付巨额土地款，也无从知晓其与该县国土部门签订的土地出让协议的具体条款与约定条件。

  由于市场透明度较低，这个县城的房地产市场隐藏着诸多不规范情形，比如违规收取预订金。

  当地一位市场人士告诉记者，位于东北新城的一个商品房项目，彼时开发企业刚拍下土地，即向意向购房者提前收取10万元预订金，即便开发项目并不满足预售条件。

  另有一位当地购房者告诉记者，县城一个价格稍低的商品房项目，争抢者众多，于是项目开发商也向意向购房者收取20万元预订金，以此才能参与摇号，而这样一套商品房的首付款也不过20万元左右。

  “没有达到预售条件收取客户预订金是违规的，但县城许多开发项目都这么操作。”赵先生向记者介绍，“主要是本地开发商资金实力比较弱，需要向客户收取一部分资金启动开发项目，但也隐含着风险。”

  劳动力输出大县

  今年春节假期，赵先生许多时间都在楼盘案场盯守，接待客户，不少从外地返乡的居民携家带口地来到售楼处看房。

  “多重因素推动县城房价上涨，居民收入是首要的，其次是物价，当地物价与许多大城市不相伯仲。”赵先生说，“主要还是刚需客户，为了结婚成家，还有孩子在县城读书。改善型客户也有，但也是刚需性改善，比如买一套更大面积的户型。”

  这是一个大量向外地输出劳动力人口的县城，春节一过，不少当地居民都会候鸟般的前往东南沿海省市务工，集中在广东、福建、浙江、江苏、上海等地区。

  因此，当地许多人调侃，东南沿海地区的工资收入涨幅，相当程度上反映了县城居民的收入涨幅。实际上，这也是事实，或者至少是县城居民收入增长的重要参考。

  其实，该县所属的地市，在中部省区并不属落后贫困地区，经济相对发达。根据该省统计公报披露，该县所属地市在省内各市经济生产总量（GDP）名单上排名第四，财政收入排名第三。但在经济与薪酬竞争力上，相比东南沿海地区仍然缺少竞争力，而该县的工业产业、就业机会则更加薄弱，常年形成了大量外出流动人口。

  记者走访了县城西北方向的两个村落，据官方统计口径，其中一个村子总计2539位村民，劳动力人口1200多人，长年外出务工人口多达1000多人；另一个村子人口921人，其中劳动力人口580多人，大多数也都外出务工。

  记者同样走访了县城东南方向一个乡镇，这个乡镇根据官方统计拥有4万人口，但常年外出务工劳动力人口逾2万人，占比一半左右。

  根据官方的统计公报，该县户籍人口约为88万人，其中常住人口只有60万人左右，流动人口接近30万人，常住人口所占比例为2/3。而该县所属地市，这一比例接近9成。

  该县全部88万户籍人口里，其中城镇人口不到21万人，其余全部为乡村人口，这也使得该县成为省内对外输出劳动力的重要县域之一。

  全县广袤分布的农村地区，并没有像早年东南沿海地区一样涌现大批乡镇企业，解决人口就业问题，全县大量的农村人口难以找到谋生的工作岗位，不多的选择便是离开家乡外出求学、务工。

  过去几年，虽然承接了长三角地区服装制衣等产业转移，但当下县城的工业产业仍然相对落后，而工资薪酬与东南沿海省市相比，缺少吸引力。

  数以万计的劳动力人口外出务工，成为这个县城里大部分农村家庭主要的收入来源。

  当地一些居民告诉记者，这些外出务工的农村人口，如果无法在劳动力输送目的地或其他大城市购买住房，那么在县城买房，则通常是他们结婚生子的必要条件之一。另外，当地不少农村家庭也考虑自建砖混结构、钢筋混凝土结构住宅，如今造价也十分高昂。

  根据当地政府新近对该县逾18万户农村家庭生活条件的普查结果，其中大部分农户家庭都拥有一套以上的住房，但拥有商品房的农村家庭仅有1.2万户，占比约为6.77%。

  当地一位受访的居民告诉记者，两年前，他在县城核心区位置也购买了一套商品房，但父母和自己一直都在外省工作，往年只有春节回家团聚，也都在老家房子居住，新买的商品房虽然已经交付，但至今没有装修。而2019年春节，他把父母接到了深圳一起欢度春节。

  “长期仍然希望在深圳、广州工作，也想在工作地买房生活。因为老家和县城没有工作机会，所在的村子基本上已经空心化，许多农村家庭都搬离了。”这位居民最后告诉记者，“县城房价过去几年一直在涨，涨起来之前，我们也买了一套房子，毕竟春节回家也需要一个住处。但由于与父母常年在外工作，所以也没有急着装修。”