诚实信用原则在公房承租人变更审查程序中的适用

来源：中国房地产产权网

北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上，又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。一般而言，有资格提出异议的“其他家庭成员”也应符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房等条件。如果其他家庭成员在申请人提出变更承租人申请时有其他住房，而在公房管理机构因审查该申请需要征求其意见时通过协议离婚方式对住房予以处置并形成无房状态的，通常不应认可该家庭成员对变更承租人申请提出异议的资格。

基本案情

涉案房屋系北京市东城区房屋土地经营管理一中心东四分中心（以下简称东四分中心）管理的直管公房，原承租人为原告周某的丈夫段甲，段甲于2015年8月死亡。原告周某、段甲之子段乙与原承租人为同一户籍。原告于2016年2月3日向东四分中心邮寄提交变更承租人申请，东四分中心于2016年5月23日作出《关于周某申请变更承租人的答复》。原告不服该答复，提起行政诉讼。人民法院生效判决撤销了该答复，并责令被告重新作出处理。东四分中心对原告的申请重新进行调查核实工作，其间，段乙向东四分中心提交了离婚协议、离婚证、前妻房产证复印件等证据，以证明2016年3月11日其与其妻子离婚，其名下的一处房产在离婚后归其前妻所有。2017年3月9日，东四分中心依据补充调查的内容作出本案被诉的《关于周某申请变更承租人的答复》（以下简称被诉答复），主要内容为：“经我单位工作人员调查核实，与原承租人同一户籍共有两人，原承租人之妻周某，原承租人之子段乙，两人先后分别向东四分中心提出更名申请，因家庭成员之间存在异议，不符合《北京市公有住宅租赁合同》第七条‘其他家庭成员无异议的，可以办理更名手续’之规定，故不能为原告周某办理变更承租人的手续，待双方达成意见共识之后再行办理。”原告不服，起诉至北京市第四中级人民法院，请求判决撤销被诉答复,责令被告重新作出答复。

裁判结果

北京市第四中级人民法院经审理认为：《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上，又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。此规定是公房管理部门审核申请人是否符合更名条件的依据。根据公房管理的原则和精神，征求其他家庭成员对变更承租人的意见，系保护与公有住宅原承租人形成共居关系且在外无其他住房的家庭成员的居住权和承租权，故在前引规定中需征求其意见的“家庭成员”与符合承租条件的“家庭成员”是具有同一性的概念，即只有符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房的条件的家庭成员，才是需要征求其意见的家庭成员。段乙是否符合其他家庭成员的条件是本案的争议焦点。在此问题上，无论是申请变更的“家庭成员”还是需要征求意见的“家庭成员”，就其是否有其他住房这一条件认定的时间节点，根据不同情况，至迟应为一方提出变更承租人申请之时。东四分中心在庭审中亦认可这一标准。结合本案的具体案情，原告于2016年2月3日向东四分中心提出变更承租人申请，东四分中心收到后即启动原告是否符合《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定的四项条件的调查工作，段乙于2016年2月22日书写了一份不同意原告变更申请的情况说明，说明其此时已经知晓原告申请变更承租人的情况。而段乙于2016年3月11日在离婚协议中才将其名下的房屋让与其前妻。综上，段乙在原告申请变更承租人时名下有房，甚至其在提交有异议的情况说明时还属于享有其他住房的情况，之后段乙对房屋的处理行为不影响认定其享有其他住房。因此，东四分中心认定段乙没有其他住房，继而结合其他三项条件认定段乙是需要征求意见的其他家庭成员，属于认定事实不清，主要证据不足，其所作的被诉答复应予撤销。据此，北京市第四中级人民法院判决撤销被诉答复，责令东四分中心在判决生效之日起六十日对原告的更名申请重新作出处理。一审宣判后，双方当事人均未提起上诉。

典型意义

本案明确了公房承租人变更类案件中对于其他家庭成员是否拥有其他住房的认定时点，对统一公房承租人变更类案件的审查标准具有参考意义。根据公房管理的原则和精神，征求其他家庭成员对变更公房承租人的意见，系保护与公有住宅原承租人形成共居关系且在外无其他住房的家庭成员的居住权和承租权。公房管理部门在审查公房承租人变更申请时，对与公有住宅原承租人形成共居关系的家庭成员在外有无其他住房的认定时间节点至迟应为一方提出变更公房承租人申请之时。若在申请人提出变更申请后，其他家庭成员再以协议离婚等方式将其名下房屋进行处置并借此规避公房管理规定，既违反了公房管理的原则和精神，又违反了诚信的社会主义核心价值观，因此应当认定其无权对公房变更申请提出异议。“融德于法”是人民法院弘扬社会主义核心价值观的重要使命，法官在坚持依法依程序办案的基础上，应当形成鲜明的道德导向，既要准确作出价值判断，发挥价值引领作用；又要明辨是非，将模糊的道德规范上升为明确的法律规则，发挥规范社会秩序的作用。