李俊峰：国有土地上房屋征收背景下特殊项目估价的思考

摘  要：本文对国有土地上房屋征收中涉及的室内装修、构筑物、机器设备的评估现状进行了分析，并对其估价技术路线进行了探讨。
关键词：征收 特殊项目 估价

一、问题的提出：
国有土地上房屋征收项目涉及到居民、企业、机关事业单位，需要评估的资产包含了房屋、土地、室内装修、构筑物、机器设备等。在实际工作，室内装修、构筑物、机器设备等项目的评估成为一个难点。原因如下：
1、装修、构筑物、设施设备等的评估范围、技术参数的确定有争议：
在具体项目的实施过程中，征收部门往往要求评估机构对装修、构筑物、设施设备进行评估，同时又将装饰、装修、构筑物的工程量、材质、竣工时间；机器设备的规格型号、出厂日期、启用日期等评估所需要的参数的确定，以及机器设备是否可搬迁、或者搬迁后是否偿失使用价值等问题推给评估机构，理由是评估机构是专业人士，理应自行解决上述问题。
而评估机构则坚持评估机构的职责是客观、公正地对评估标的物的价格进行评估，没有义务、没有责任确定评估范围。
2、技术规范不明确：
目前征收评估的主要依据是《国有土地上房屋征收评估办法》、《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》（渝国土房管发〔2011〕172号）。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》（渝国土房管发〔2011〕172号）（以下简称：本市技术规范）第二十七条规定：
被征收房屋室内装饰、装修、构筑物等的评估由房屋征收双方先协商，协商不成的应当委托评估。此类评估首选成本法。
装修可使用年限自装修竣工起一般为10年，每年折旧率为10%。
涉及工程造价、机器设备等专业技术的评估工作应按相关技术规范评估。评估机构可以聘请有该类业务的机构协助评估。
这部分内容在技术规范中显得篇幅少、不明确，甚至是原则性的规定，让评估机构在实施过程中难以把握。
3、评估机构工作量大，耗时长，影响项目实施进度：
针对室内装修的补偿，本市部分区县要求一户一评。受评估方法的局限，评估机构需要对室内装修逐户实测，并给被征收人解释，征得理解。由此导致工作量大，耗时长，评估人员疲于奔命、劳神费力。
综上所述，征收参与各方对规范装修、构筑物、机器设备评估的呼声渐高。
二、问题的解决：
如何有效解决上述问题？作者认为可否从以下方面予以考虑：
（一）室内装修、构筑物、机器设备补偿及评估范围的确定：
在本市调整国有土地上房屋上征收的文件、制度中，《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》对其评估有规定；《重庆市国土房管局印发关于进一步加强国有土地上房屋征收工作的通知》（渝国土房管〔2012〕589号）第十二条对其补偿的方式有规定，但室内装修、构筑物、机器设备补偿及评估的范围由谁提供、由谁界定没有明确的规定，故导致征收部门及评估机构对此有争议。
《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》等有关办法的通知》第九条规定：“区县（自治县）人民政府、北部新区管委会在房屋征收决定前应当组织城乡规划、土地、房屋、建设等行政主管部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”
根据本条的立法精神，室内装修、构筑物、机器设备补偿、评估的范围理应由征收部门予以核实、提供。
（二）关于室内装修、构筑物、机器设备评估所需要的技术参数
征收部门在核实室内装修、构筑物、机器设备等项目范围的同时，至少应同时收集、或者敦促被征收人提供以下资料，并交评估机构。
1、室内装修：
室内装修的竣工时间、室内装修需要补偿的内容及相应项目的数量；
2、构筑物：
构筑物的名称、材质、工程量以及工程结算资料；隐蔽工程需要提供图纸。
3、机器设备：
机器设备的名称、规格型号、生产厂家、生产日期、启用日期、主要技术参数；机器设备的购销合同、付款凭证。
（三）估价的技术路线：
室内装修、构筑物、机器设备分属三个资产类型，机器设备的评估有《资产评估准则——机器设备（中评协[2007]189号）》可参照。室内装修、构筑物的评估技术路线在《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》有所体现，但仅有原则性阐述。
作者结合的工作经验，就室内装修的评估技术路线梳理、建议如下：
1、室内装修评估现状：
《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》要求，此类评估首选成本法。
在征收评估实务中，运用该方法的核心是测量室内装修的工程量、测算各分项工程的工程造价以及如何确定成新率。
目前，评估机构一般是通过实地勘查，取得室内装修各分项工程的工程量，再通过市调了解各分项工程的价格，以确定被评估房屋室内装修的重置价格。成新率则按《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》进行确定。
前述方法目前虽然运用比较广泛，但仍有以下方面值得探讨：
（1）工程量计取方式的合法性：
目前征收评估项目的惯例是由评估机构自行入户进行室内装修的测绘，取得的数据虽然得到被征收人及征收部门的认可，但其合法性将会被质疑，其原因是评估机构并无测绘的资质。
（2）工作时限集中，工作量大：
室内装修评估的切入点是在征收公告公布之后，理论上止于项目搬迁期限截止之日。但由于一般征收项目补偿方案中均会有提前搬迁奖励等政策，故对室内评估的需求往往会集中在项目实施初期。按前述工程量由评估机构自行获取的方式，但凡存在需要评估的户数多，户型结构复杂的征收项目，评估机构在很短的时间内，将会承担巨大的工作量，有可能影响征收项目的实施。
（3）室内装修范围如何界定争议较大：
由于目前没有相关职能部门对室内装修的哪些项目应予以补偿予以明确规定，导致评估机构进行室内装修评估时非常为难。举例说明：被征收人要求将安装的铝合金窗、固定在墙上的家俱、吊灯等纳入评估范围，征收部门对此不置可否，而将这道选择题让渡给评估机构来做，显而易见的是评估机构无权对此作为决定。几方对此意见不一，造成工作进度滞后。
2、室内装修评估方法的建议：
基于前述情况，作者建议参考征收评估中类似房地产的概念以及非住宅类房屋评估的技术路线，将市场法作为室内装修评估的可选方法之一纳入本市征收技术规范中。
具体的技术路线如下：
（1）选择或设定标准房屋：
可由行业协会牵头，组织本市从事征收评估较多的评估机构，对其已完成室内装修的房屋进行汇总，分类选择一批室内装修有代表性的房屋，通过再次筛选后，选择或选定标准房屋。
（2）设定标准房屋的装修标准：
结合本市已实施项目室内装修补偿范围的具体情况，设定标准房屋的装修标准，即征收项目实施过程中需要补偿的范围，可定义为标准装修。
（3）确定标准装修的价格：
标准装修的价格确定可通过以下几种方式综合确定：
① 参照编制工程预决算的方式，利用工程上经常使用的广联达等工具，确定标准装修的价格；
② 走访多家装修公司，获取全包（包工包料）或者半包（不包主材）的价格，主材价格可通过市场调查的方式或者查询重庆市工程造价信息等方式取得
③ 对上述数据进行分析、整理，确定标准装修的价格。
（4）确定分项工程的权重：
将标准房屋的装修项目分项工程分为几大部分，比如：天棚、地面、墙面、门窗、管线等项目，并确定其权重。
（5）设定修正系数：
分析第1步中有代表性的房屋室内装修的实际情况，并对照标准房屋的装修项目，设定修正系数。
（6）确定室内装修的重置价格：
室内装修的重置价格=标准房屋装修价格×（1-修正系数）
（7）确定成新率：
成新率则按《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》进行确定。
（8）确定室内装修的评估价格。
（四）构筑物评估的注意事项：
构筑物主要体现在被征收、收购企业的资产中，由于构筑物千差万别，且基本没有单独的交易行为，不适用市场法进行评估。
在运用成本法评估构筑物的价格时，如何取得准确的工程量是构筑物评估的核心问题。作者在前面已对工程量的提供方进行了分析，构筑物的工程量应由征收部门提供，但评估机构应勤勉尽责，对征收部门提供的数据进行核实，具体的方法如下：
1、有图纸类：
对于有图纸的非隐蔽工程，评估机构工作人员应在现场逐项予以核实实物，以及实物与图纸的一致性，核实数据与征收部门提供数据不一致的，由征收部门、资产占有方以及有利害关系的各方再次核实后予以确认。
对于有图纸的隐蔽工程，根据图纸计算其工程量，并由征收部门、资产占有方以及有利害关系的各方予以确认。
2、无图纸类：
对于无图纸的非隐蔽工程，评估机构工作人员应在现场逐项核实实物，核实数据与征收部门提供数据不一致的，由征收部门、资产占有方以及有利害关系的各方再次核实后予以确认。
对于无图纸的隐蔽工程，可局部开挖，核实有无，并采信征收部门提供的数据。
三、结束语：
室内装修、构筑物、机器设备的评估在本市征收项目中大量存在，虽然其价值量远不能与被征收房屋相提并论，但仍受到征收部门、被征收人的重点关注。在明确征收部门、被征收人、评估机构各方职责的基础上，评估机构应创造性的开展工作，提高效率，勤勉尽责，保障公平。

（作者单位：重庆铂码房地产土地资产评估有限公司）

参考文献：
[1] 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
[2] 柴强 《房地产估价理论与方法》
[3] 《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》