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2020年商品房销售面积及销售金额再创历史新高

新开工竣工明显缩量，预期未来市场供应量下降

——2020年房地产行业数据点评

  一、全年商品房销售面积及销售金额均再创历史新高

  2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增幅比1-11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增幅比1-11月份提升1.5个百分点。

  2020年商品房销售面积和销售金额均再创历史新高。其中，商品房累计销售面积同比增速达到2.6%，较2019年提升2.7个百分点；商品房销售额同比增速达到8.7%，较2019年提升2.2个百分点。在年初受疫情影响严重，两项指标一度同比下跌35%以上的大背景下，全年增长态势超出预期。

  纵观2020年全年，全国商品房销售面积及销售金额同比实现了低开高走、不断修复并完成突破的过程，这一方面得益于中央坚持推行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持市场流动性合理充裕，为企业和个人减负等，促使经济加速摆脱疫情影响，实现稳步恢复并长期向好，为房地产开工及运营提供了良好的外部支撑条件；另一方面得益于地方政策的扶持和房企的营销刺激。2020年，户籍制度改革稳步推进，城市落户限制全面放宽放松，同时，地方人才政策层出不穷，进一步提高了人口流动性。此外，新型城镇化深入推进，城市更新、老旧小区改造如火如荼开展等，为房地产市场发展注入了新的活力。在企业层面，在持续经营要求和下半年房地产金融监管再度趋紧等多重压力下，房企纷纷加快推售节奏，并开展打折放量等营销政策，有力地刺激了住房需求的释放。

  从目前房地产市场趋势来看，房地产市场保持总体平稳。根据国家统计局公布的12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅总体稳定，同比涨幅有扩有落。其中，一线城市新建商品房销售价格环比涨幅略有扩大，同比涨幅与上月相同，二三线城市新建商品房销售价格环比涨幅与上月相同，同比涨幅均有所回落。在中央保持“房住不炒”调控定力，地方因地制宜、多策并举贯彻落实房地产调控长效机制下，房地产市场发展总体趋于平稳。但一线城市及部分热点二线城市由于人口持续流入、住房供需矛盾突出，且二手房价格环比涨幅持续扩大，促使新房上市仍存在“抢房”“炒房”等问题。12月，中央经济工作会议和全国城乡建设工作会议相继召开。两次会议均明确提出，2021年要重点解决好大城市住房突出问题，而建设发展租赁住房将是2021年房地产发展重点任务。由此来看，一线城市及热点二线城市住房矛盾突出问题预计将有所缓解，城市房地产市场发展也将更趋平稳。

  整体来看，2020年房地产业在前期受疫情冲击较大的背景下，仍实现了超预期增长，再次展现了房地产行业的韧性和活力。但“房住不炒”已是一项长期国策且被正式写入十四五规划文件，三道红线等房企资金监测和融资管理新规和房贷集中度管理两道红线相继出台，昭示了房地产业未来发展再享政策红利可能性较小，结合2020年房企土地购置面积和房屋新开工面积同比均有所回落来看，房地产行业规模已基本见顶，房企发展必须加速由量转质，同时重点关注租赁、物管、养老等行业细分领域。

  单月数据方面，12月商品房销售面积刷新历史单月商品房销售面积新高，环比增长44.0%，同比增长11.5%。商品房销售面积环比大增主要是因为房企为完成全年业绩目标任务和回笼资金以应对即将到来的还债高峰期，全力释放各类放量降价促销等利好政策，极大地刺激了市场需求的释放。

  从分类物业销售看,2020年住宅销售面积较2019年增长3.2%，较1-11月扩大1.3个百分点。办公、商业用房销售面积同比出现不同幅度下降，但降幅较1-11月均收窄2.4个百分点。其中，2020年办公销售面积较2019年下降10.4%，降幅最大，商业用房销售面积较2019年下降8.7%。销售金额方面，2020年住宅销售金额较2019年增长10.8%，较1-11月扩大1.3个百分点。办公、商业用房销售金额同比不同幅度下降。其中，2020年商业用房销售金额较2019年下降11.2%，降幅最大，办公销售金额较2019年下降5.3%。

  从各地区销售情况来看，东部仍处于行业领先位置，全年销售面积、销售金额及同比增幅均为地区最高。西部地区销售面积及销售金额同比均实现了正增长。中部地区销售面积较2019年小幅下滑，但销售金额略有增长。东北地区销售面积及销售金额同比双降。

  二、全年房地产开发投资累计同比增长7.0%，四季度单月投资逐步降速

  2020年，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%， 增速比1—11月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1-11月提高0.2个百分点，比上年回落6.3个百分点。

  2020年，全国房地产开发投资累计同比和住宅开发投资累计同比均实现正增长，但增速较2019年分别回落2.9个、6.3个百分点。

  “房住不炒”已是我国一项长期国策，下半年中央又陆续推出房企资金监测和融资管理规则“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度“两道红线”等，从资金使用方和资金供应方两端规范限制资金流入房地产领域，彰显了中央促进房地产市场平稳健康发展、促进房地产同实体经济实现均衡发展的决心。对房企而言，在行业规模基本见顶的情况下，开发投资更需谨慎，注重资金投入有力有效。

  单月数据方面，12月份房地产开发投资环比继续下降7.6%，同比增长9.4%，但增速较11月继续缩小1.5个百分点。房地产开发投资继续缩减主要与房地产金融监管持续趋紧、房企资金紧张且对2021年房地产市场预期相对保守等因素有关。但总体来看，自4月以来，单月房地产开发投资同比均保持较高增幅，彰显了房地产开发投资具有较强韧性，持续释放投资拉动经济发展效应。

  从物业类别投资上看，2020年住宅、办公投资较2019年均有所扩大。其中，住宅投资规模、同比增幅均是最高；办公投资规模同比增长5.4%，较1-11月扩大1.2个百分点。2020年商业开发投资规模较2019年小幅下降1.1个百分点。

  各区域开发投资中，东部地区以74564亿元的开发投资规模居首，随后依次是西部、中部和东北地区。从增长情况来看，西部地区以8.2%的同比增幅居首，随后依次是东部、东北和中部地区。

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来源：丁祖昱评楼市

 2020年，房地产市场保持较强的韧性，市场表现超预期，年内销售投资再创新高。1月18日上午，国家统计局公布了2020年1-12月国民经济运行情况以及房地产行业数据，全年房地产开发投资额141443亿元，累计同比增长7%，商品房销售面积和销售金额分别为17.6亿平方米、17.4万亿元，分别累计增长2.6%和8.7%。

  行业数据再次印证了我在“丁祖昱评楼市”年度发布会上的判断，房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂，这是整个2020年中国地产行业最大的亮色，也是中国整个经济最大的亮色之一。

  值得注意的是，2020年房屋竣工面积同比下降4.9%，销售面积与竣工面积“剪刀差”越来越严重，两者之间加速背离。与此同时，土地购置与房屋新开工面积均低于2019年同期，融资端“三条红线”对行业影响显著, 政策长效机制作用正逐渐显现。

  01

  全年销售额增速达8.7%

  12月销售面积创5年新高

  2020年，行业销售数据整体超预期，全国商品房销售面积达到17.6亿平方米，同比增长2.6%，比预期增加1.1个百分点，增速比前11月提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积15.5亿平方米，同比增长3.2%。商品房销售额17.4万亿元，增长8.7%，增速比前11月提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额15.5万亿元，增长10.8%。

  单月数据来看，12月全国商品房销售表现翘尾，是支撑全年行业增速超预期的关键，究其原因，主要是融资与信贷层面双双收紧的大背景下，加速房企追赶销售回款的进度。其中，商品房销售面积、金额分别为25252万平方米、24644亿元，较11月分别环比增长44%和42%，打破2019年年末高点成为近5年单月销售规模最高。

  当前商品房销售指标同比增速仍处于历史较高水平，但后续增长动力已略显不足。从同比增速来看，12月商品房销售面积、金额单月同比分别增长11.5%和18.9%，较10月高点分别下降4pts和5pts。其中，受各地区持续分化的市场表现影响，销售面积增速已连续3个月收窄。

  具体来看，2020年东部及西部地区市场发展良好，全年商品房销售规模分别同比扩大7.1%和2.6%，均高于全国水平。而至12月末中部及东北地区商品房销售面积仍同比下降1.9%和1.7%，市场远未恢复疫情前水平。

  02

  商品房销售均价继续回落

  一线二手房房价环比翘尾

  根据全国商品房销售面积、金额估算来看，12月商品房销售均价继续回落，降至9759元/平方米,全国市场商品房销售压力仍旧较大，以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。

  从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,70城房价稳中略涨，其中一手房房价同比仅一线城市涨幅扩大，二线及三四线城市涨幅均继续收窄。二手房市场房价表现与一手房一致，其中一线城市12月环比翘尾，涨0.5%涨幅扩大。其余各能级城市整体环比涨幅均持平或收窄。

  具体到城市而言，银川一手房均价涨幅最高，同比增14%，二手房均价深圳涨幅居首位，同比增长14%。

  03

  全年投资同比增7%

  单月同比连续3个月收窄

  2020年全国房地产开发投资额达到141443亿元，同比增长7.0%，增速比前11月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%。

  单月来看，12月全国房地产开发投资额为11951万平方米，环比降7.61%，同比涨幅收窄至9.4%。

  值得注意的是，受融资端“三条红线”的影响，房地产开发投资额单月同比增速已连续3个月收窄，至12月已降至10%以下，后续增长劲头略有乏力。

  04

  销售、竣工加速背离新开工、拿地累计同比仍未回正

  值得注意的是，国家统计局数据显示，房地产销售面积和竣工面积加速背离。2020年，竣工面积为9.12亿平方米，同比减少4.9%。与之形成明显反差的是，销售面积同比正增长，两者差距有扩大趋势。究其原因，一方面受疫情影响，工期普遍延后，加速竣工增速回落。

  实际上，我在“丁祖昱评楼市”年度发布会上就有提出，2020年行业面临的第十个巨大挑战就是销售、竣工加速背离。自2015年开始，销售面积不断上升的同时，竣工面积却不断负增长，这是非常奇怪的现象。

  从新开工情况来看，2020年全年房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，但累计仍未回正。12月单月新开工面积为23348万平方米，同、环比分别增长6.3%和14.6%，年底“翘尾”，究其原因，主要是因为房企缩短项目周期、加快可售货值入市的策略，叠加传统销售节点刺激所致。

  但值得注意的是，对比来看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。一方面，2020上半年房企土地购置面积仍处于历史低位，待开发土地的减少制约了新开工面积的增长；另一方面融资收紧导致房企对开工继续采取保守态度，在新开工进度上审慎而行。

  房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，同比上年下降1.1%，降幅收窄10.3个百分点。值得一提的是，年末土地市场“翘尾”如期而至，12月成交土地4945万平方米，同比增21%，规模创年内新高。

  事实上，房地产业仍然是中国经济的压舱石和稳定剂，未来几年商品房销售额可能还会继续增长，但销售面积很难有大幅度的突破，行业已步入无增长时代。中国房地产从不确定性走向确定性，无论是政策、“黑天鹅”，还是整个行业的上下波动，过去两三年行业不确定性因素明显增加。但2020年之后，特别是带上“三条红线”的“紧箍咒”，行业的发展方向变得非常清晰：高歌猛进时代应该告一段落。

  商品房销售来看，2020年全国整体销售规模恢复迅速但区域间分化明显，部分城市房价同环比回落与销售去化遇难凸显热市下“冷场陪跑”本质。同时年末个人及企业贷款新政的实施将从银行口径对行业产生压力，短期将影响部分城市成交表现。

  在“三条红线”下融资管控收紧的压力下，房企资金运用将更加审慎，房企将更加专注于到位资金的运用，对于土拓投资与建安投资的投入出现明显放缓。房地产开发投资额受前两者影响已出现增长降速，后续增速将短期面临乏力。