18家房企拆分物业拟赴港IPO

王丽新来源：证券日报

  当房地产市场进入竞争时代时，物业服务对提升不动产资产价值的加持作用不言而喻。当下的物业服务市场，经历了科技赋能和资本赋能后，已经一改过去开发体系中附属业务的地位，成为房企拆分出来的重要业务板块，甚至是利润的重要来源之一。

  自2014年彩生活打响物业企业赴港上市第一枪后，内地房企拆分物业板块上市就成了常规动作，但从来没有出现今年以来这样集中递表和密集释放赴港上市消息的现象。《证券日报》从相关研究机构获得的统计数据显示，截至6月10日，今年以来已有3家物业服务企业在港成功上市，共募集资金净额约25亿港元。从递表情况来看，今年已有7家物业服务企业成功递表，正在等候上市。此外，还有11家房企传出分拆物业板块赴港上市的消息。整体来看，18家房企拟分拆物业板块赴港上市。

  “在当前国内经济形势和调控政策下，房企运营压力增大，而物业板块由于现金流稳定、轻资产、抗周期等优势成为房企的业务抓手。”中指研究院常务副院长黄瑜在接受《证券日报》记者采访时表示，现在正是物业管理行业发展的黄金时期，市场空间大，资本的力量能推动物业服务企业快速发展.对于房企来说，在这个时候分拆物业上市，一方面能够抢占市场机遇，实现新的业务增长点；另一方面能够更专注地做好自身的开发业务。

  港股物业板块

  市值超3000亿港元

  距离内地首家物业企业赴港上市已过去6年，如今的物业板块在资本市场的地位今非昔比。

  据中指研究院统计，目前在港上市的物业服务企业共24家，整个板块市值超过3000亿港元。5月12日，行业已经出现千亿港元市值的企业，即碧桂园服务。从行业发展的势态来看，龙头企业扩张迅速，像雅生活、保利物业等物管企业也具有冲击千亿港元市值的机会。

  疫情以来，物业上市企业的股价表现更为独树一帜。截至2020年6月9日收盘，旭辉旗下的永升生活、时代旗下的时代邻里以及银城国家旗下的银城生活服务年初至今涨幅超过100%。据贝壳研究院监测，10家样本房企旗下物业年初至今股价平均涨幅超60%。

  “资本市场的高度关注与高预期，叠加疫情下人们对于物业管理的高期望，带来物管板块的高估值水平。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，高估值、良好的股价表现，稳定的现金流收入等多种因素之下，2020年房企纷纷分拆物业业务，抢夺上市窗口期。

  “从上市首日的市盈率来看，2020年上市的3家企业上市首日平均市盈率为27.7倍，2019年上市的企业为26.9倍，2014年-2018年上市的企业为11.3倍。”黄瑜向《证券日报》记者表示，2019年在港上市物业企业是9家，今年已上市和拟上市物业企业达到21家，这两年物业服务企业的内在价值在资本市场逐渐显现出来，在行业上行周期上市，估值亦会保持相对较高水平。随着分拆上市潮的延续，会有更多物业服务企业加入上市队伍。

  缓解母公司

  财务压力

  6年时间，从一家企业上市到整个板块市值超过3000亿港元，不难看出，如今的物业服务业务已经不是开发商旗下一个辅助性业务板块，反而成为其现金造血的来源。

  “房企分拆上市的背后逻辑，核心归为两点。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，一是缓解房企财务压力；二是通过资本市场融资扩大业务规模。

  “高估值的物业上市平台，有利于房企获得持续性资金流入以及在融资端强势表现，缓解母公司的财务压力。”潘浩向《证券日报》记者表示，此外，多数房企选择加快入局节奏，上市后得到充盈的资金支持和更加灵活的运营模式，便于对中小型物管公司的收并购，为行业洗牌扩充实力。

  潘浩进一步解释了房企拆分物业上市背后的动力。他指出，一方面，随着我国城镇化水平不断提高，基本居住需求被满足，新建商品住宅市场将逐步收缩，传统业务模式规模遇“天花板”；另一方面，“房住不炒”正挤出投资需求，开发商利润空间被压缩，传统房地产行业的盈利能力整体下降。在传统业务规模和利润收缩背景下，房企单一以住宅开发为核心的经营模式受到挑战，多元化发展意愿加强，物业作为开发业务的延伸，顺势而为即可完成布局，因此参与度高。

  更重要的是，潘浩向《证券日报》记者直言，相对已趋于成熟的传统的房地产开发市场，物管市场具有较为广阔的空间，除了新建商品房外，今年释放的加快推进老旧小区改造的信号，也再度提升了物管市场规模。换言之，市场规模够大，IPO后还有资金输血渠道，不需要母公司砸钱支持扩张，同时还能贡献稳定现金流，是一笔很好的生意。

  不过，黄瑜也向记者直言，物业的钱没那么好赚，这个行业依然是劳动密集型行业，如何在提升服务品质的情况下降本增效，是企业发展的难点，其根本还是做好服务，把握多元增值服务的方向，为企业带来更多的利润增长点。