第一财经 孙梦凡

 2020年，房地产正遭受疫情带来的强力冲击波。据有关机构统计，一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米，为近十年来同期最低水平，行业新开工、投资额均受到影响。为对冲疫情影响，多地密集出台扶持政策。

  3月31日，浙江省嘉兴市住房公积金管理委员会发文称，购买新建商品住房的贷款期限最长为30年，购买二手房的贷款期限由原先的20年调整为最长30年，房龄加贷款年限不超过50年，且不超过该住房土地使用年限。

  同日，深圳住建局发文称，物业服务企业及人员应为业主或租户办理相关手续提供必要便利，不得以不正当理由阻扰符合条件的房地产中介机构及从业人员开展正常业务活动；因疫情原因导致二手房委托、买卖、租赁合同无法如期履行的，鼓励合同各方友好协商，妥善解决。

  与此同时，湖南岳阳市住建局、发改委等8部门发文，从金融支持、税款和土地出让款及报建费缴纳、预售许可等方面，支持楼市平稳健康发展。这是继衡阳、湘潭、怀化、益阳后，湖南第5个出台稳定楼市措施的城市。

  这只是疫情期间地产调控措施的“冰山一角”。据贝壳研究院统计，今年以来全国房地产相关政策高达307次，包括土地管理、流程调整、公积金、金融服务、财政与减负等方面。

  供给端政策，主要包括延期或分期缴纳土地出让金、办理开竣工延期、调整商品房预售条件、调整土地出让竞买保证金比例等，帮助企业脱困；在需求端，政策更聚焦在加大住房公积金支持力度、发放购房补贴、降低人才落户门槛等方面。

  据贝壳研究院数据，疫情期间，至少23省市25次出台出让金延期缴纳的政策，重点覆盖杭州、南京、苏州等多个重点二线城市；至少27省市出台调整预售相关的政策；至少20省市出台鼓励和支持销售线上化的政策；至少31省市53次出台阶段性公积金支持政策。

  同时，人才政策保持高频率出台次数。据不完全统计，一季度全国至少15省市17次出台人才落户、人才安居类政策，东部沿海地区抢人大战激烈。其中，济南、杭州、苏州等地在人才落户等方面加大力度，杭州最高800万的人才补贴备受关注。

  “政策出台对缓解企业资金压力、提振企业投资信心起到积极作用，将进一步促进行业稳定发展。”有关机构称。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，调控措施对改善市场环境有积极作用，房企拿地成本相应降低，而一些购房补贴只能上半年享受，可有效刺激消费。

  从二手房表现看，疫情得到控制和调控措施已对市场显现出积极效果。

  据贝壳研究院数据，一季度，重点18城链家二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前成交量为近五年季度成交最低水平。但3月份，市场成交快速恢复，成交量比前两月增长41.8%，目前已恢复至去年3月水平的63%，呈现明显“V”形走势。

  “每年春节左右都是重点城市刚需的集中释放期，部分需求因疫情原因累积到3月份释放。”贝壳研究院认为，不管是调控政策还是信贷政策都有一定程度的边际放松，带动市场预期提升。2月份LPR下降，部分城市降低开发商拿地条件，放宽人才政策，入市积极性提升。

  不过，业内并不认为针对楼市的调控政策会大幅度放松，“房住不炒”的主基调仍在。58安居客房产研究院分院院长张波认为，国家调控政策的主基调不变，依然坚持“房住不炒、因城施策”。2月份财政部要求落实房地产长效管理机制；3月份人民银行会同财政部、银保监会表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

  从楼市全年走势看，有关机构认为，随着疫情缓和，延期释放的置业需求将逐渐回归市场，预计全年市场规模保持近16亿平方米，同比下降7%~8.5%； 但三四线市场在疫情中被压制的返乡置业需求难以得到回补，全年市场规模调整压力较大。

70城出台“扶企”举措 房企高比例复工 楼市渐回常态

北京晚报

对于房企而言，这次疫情是典型的黑天鹅。

  某TOP100房企相关负责人李柯（化名）表示，春节后楼市成交量同比断崖式下跌，“预计一季度销售额不会太理想，我们可能仅完成计划的40%左右”。

  尽管工作一度陷入焦灼，但李柯依然看好后市，预期2020年楼市政策环境将相对宽松。李柯曾带领团队挺过2008年金融危机，他相信，“这并非最难熬的日子，危机过后可能是转机。”

  多个城市纷纷出台楼市“新政”，认证了李柯的猜想。据中原地产不完全统计，从放宽预售条件到缓交出让金，从松绑限购到下调公积金首付比例，仅2月份就有超70个城市出台涉房地产政策。

  困局之下，各地房地产调控正走向分化：一边是西安、南京、苏州等地纷纷推出贷款展期、增加信贷额度等友好政策，一边是广州、驻马店、济南、海宁等地宽松政策遭遇紧急叫停，以及海南的调控层层加码。

  这表明“房住不炒”的主基调并未发生根本改变。一个开放的楼市，必须把握好“维稳”与“刺激”的边界线。

  多城帮扶新政落地

  密集出台的“新政”背后，是疫情带给各地楼市的明显冲击。

  统计局数据显示，1-2月份，商品房销售额8203亿元，下降35.9%。房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。

  在交易量下滑、回款放缓、到期债务等多重压力下，李柯所在的房企面临大考，拿地节奏、经营计划都被打乱。

  鉴于此，各地政策的侧重点在于帮扶房企，保障企业资金周转安全。据克而瑞监测，已有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、武汉、无锡、南昌、杭州等省市出台涉房地产行业政策，包括延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件等。

  也不乏一些针对需求端的调控政策，如契税补贴、放宽落户购房限制、放宽限购以及降低首套房贷款首付比例等。不过，驻马店、宝鸡、广州、济南、海宁等地关于降低首付、松绑限购的政策均已“下架”。

  有业内人士表示，这表明各行各业的“政策帮扶潮”中，房地产政策宽松的尺度和边界不会太大太远。“允许各地出台扶持房企相关政策，但不能触碰‘房住不炒’这个基本原则。”

  调整现房销售模式

  在疫情冲击下，海南在房地产市场调控加码。除了海南本地人限升级外，最受关注的是现售制度。自3月7日起，海南新出让土地建设的商品住房，全面实行现房销售。

  李柯所在的房企在海南也有所布局，“现房销售对我们影响不大，因为大多数项目基本售完，但对一些中小房企打击会比较大。”

  调整现房销售模式的城市还有苏州。在现房销售层面，海南和苏州形成了“此消彼长”的鲜明对比，前者是严控，后者是松绑。

  3月2日，苏州市自然资源和规划局发布通知称，个别地块取消封顶销售和现房销售的限制条件。在业内人士看来，“这是苏州对2019年现房销售规则作出调整。根据苏州2019年相关规定，地价较高的项目，必须以现房的形式进行销售。”

  事实上，现房销售政策对于房企的购地和项目开发会形成很大影响。业内人士表示，松绑现房销售可以缓解房企现金流压力，支撑房企积极补仓，同时也能吸引更多企业布局苏州。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，结合苏州的松绑现房销售政策来看，海南新政更多的是为了约束炒地等行为，未来开发商在海南投资拿地会更加理性。

  这种偏紧的政策是现实教训换来的。海南的发展历史表明，房地产需求端政策的细微松动，可能导致炒房和炒地需求卷土重来，让来之不易的调控成果付诸东流。

  在克而瑞分析师杨科伟看来，海南此番升级调控是“打预防针”，既起到警示作用，也避免重蹈驻马店、广州放松调控随后紧急叫停的覆辙，尤其是避免房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈。

  土地市场率先回暖

  经历了一波“宽松新政”和复工复产潮后，3月开始，北京、成都、苏州等多地楼市、地市迎来新变化。李柯向记者透露，3月中旬时公司的项目复工率接近八成，目前达到了九成。

  在房企销售几乎全线下滑的2月，土地市场率先恢复起来，包括绿城、华润、首开、旭辉、世茂在内的12家房企积极拿地。土地市场是楼市风向标，现阶段土地的成功出让，很大一部分作用在于稳预期。

  “我认为这是拿地好时机。”某TOP20房企投拓人员告诉记者，虽然疫情期间销售几乎“停滞”，但业内普遍看好后市机会。

  在合肥，33家知名房企参拍4宗地块，平均溢价率达30%，总成交金额达到81亿元；在广州，越秀区某地块最终以底价23.57亿元拍出，成交楼面价6.5万元/平方米，成为目前广州楼面价最贵地块；在苏州，6宗因疫情影响延迟出让的涉宅地块于3月25日竞拍，引来86家房企争抢，共拍出123.69亿元，平均溢价率为11.63%。

  在土地市场成交活跃的同时，各地楼市也春风徐来。记者梳理发现，北京熙悦天寰临时售楼处于3月28日开放，吸引了众多关注。成都某项目360套房源有10000多人参与摇号，深圳万科星城288套小户型公寓开盘售罄。

  谈及近期楼盘热销的原因，严跃进告诉记者，一些高端住宅消费需求正逐渐释放，表明市场潜在需求较多。另外多地对楼市政策进行微调，放宽落户限制、引进人才政策等也提振了市场预期。

  随着多地楼市稳步复苏，整体行情并没有疫情初期那么悲观。克而瑞数据显示，全国整体成交量已回升至去年六成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢复至去年水平。

  如今，疫情的阴霾逐渐散开。从低谷到回暖，李柯已带领团队扛过了黑天鹅起舞的过渡期。过去两个月，他见证了各地“新政”频出，也积极投身于企业自救，“即使在最坏的时刻，也藏着最好的时机。” 阳叶萍

  政策动态

  天津调整人才引进条件

  3月12日，天津对技术型人才引进落户条件进行了调整，高等职业院校毕业、在本市用人单位就业满足要求之一即可作为技能型人才引进落户，比如不超过30周岁；具有高级职业资格或在津工作满一年，不超过35周岁；具有技师职业资格，不超过40周岁。

  海南限购升级

  3月7日，海南省发布通知明确提出本地居民购买多套住房的限购政策，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

  此外，还提出改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

  山东鼓励放开落户限制

  3月3日，山东省提出放开农业转移人口落户限制。加快推动已在城镇就业的农业转移人口落户，济南、青岛中心城区尽快放开落户限制。全面实施居住证制度，确保有意愿的未落户常住人口全部持有居住证。

  石家庄下调预售资金监管比例

  3月1日，石家庄在疫情防控期间至结束后6个月内，市、县行政审批（住建）部门对已取得施工许可的项目可调整预售许可审批条件，将形象进度要求调整为预售楼栋完成投资不低于25%。

  同时，预售重点资金监管比例由40%下调至30%；预售资金监管主管部门可依企业申请，对执行资金监管办法的企业可批准其跨一个节点申请提前拨付重点监管资金。

  苏州调整预售许可政策

  2月19日，苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，提出住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。