克而瑞：投资增速创20年新低，商品房销售与新开工跌幅好于预期

导 读 

  在整体疫情按照当前态势继续得到控制的前提下，预计疫情对房地产市场的影响在3月将继续延续，但有望在二季度开始恢复正常。

  ◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

  16日上午，国家统计局公布了2020年前2月全国房地产行业的各项数据：2020年1-2月，商品房销售面积同比下降40%，新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑，各指标全线进入历史低点标志新冠肺炎疫情对房地产市场造成明显冲击。在此影响下，开发投资额增速累计同比由增转跌至16.3%，创近20年新低。

  1

  前2月销售面积、金额分别同比降40%、36%，预计后期销售规模快速回升

  2020年1-2月，受到疫情影响全国新房销售表现全线下滑，整体来看前2月商品房销售面积仅8475万平方米，同比下降39.9%；商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%。自疫情爆发以来，全国多地纷纷叫停项目开盘、线下销售业务，普遍预期前2月新房销售将会断崖式下跌，跌幅恐将在70%以上，目前来看，行业销售规模跌幅远好于预期,降幅与我们在2月29日发布的全国典型房企前2月销售排行榜的企业业绩跌幅接近。

  但值得一提的是，随着当前国内疫情暂时得到遏制，商品房销售业务逐渐正常化，预计之后销售规模也将快速回升。各地纷纷发文允许在售地产项目现场开盘、开放线下售楼处，同时部分城市已有热销项目售罄表现。据CRIC统计，截至3月12日全国在售项目中已有近7成恢复售楼处的开放，其中深圳招商太子湾云玺大厦线上二次开盘即售罄。

  从CRIC监测重点城市商品住宅成交情况来看，2月中旬以来，各能级城市成交量都在回升，且三四线表现好于二线好于一线，一线目前相当于去年四季度5成，二线6成，三四线7成；一线城市中的深圳、二线城市中的福州、成都已经超过去年4季度周均水平，苏州、杭州也回升至去年10-11月的水平。

  由此可见，随着各地新房销售业务陆续复工，受疫情抑制的置业需求将快速完成补位，预计将在二季度陆续释放形成新增销售。

  
  2

  70城房价整体稳中趋落，新房同环比增速收窄、二手房开始全面转跌

  全国商品住宅销售价格体稳中趋落。截至2020年2月底，一、二、三线新建及二手商品住宅销售价格无论同环比均呈现涨幅持平或回落的整体走势。具体来看，新房价格环比各能级大体持平、整体微增0.02%，一线、三四线涨幅分别收窄0.33pts和0.37pts；新房价格同比一线涨2.2%、二线涨3.0%、三四线涨3.3%、整体涨3.1%，二三线及整体涨幅收窄0.4pts。

  二手房各能级同比涨幅稳中趋落，70城环比跌0.1%，其中三线城市跌幅领先，一线和二线涨幅回落。

  3

  开发投资额增速创近20年新低，后续将受益提振房地产业而有望快速回升

  由于疫情期间各地建筑工地停工延工、土拍市场一再延期的影响，2020年1-2月全国房地产开发投资额仅收10115亿元，同比降16.3%创近20年新低。

  此外我们认为，开发投资额增速在疫后随着整体房地产业的快速正常化有望快速回升。考虑到一方面各省区市均已发文敦促和支持建筑业、房地产业开复工，3月初各核心城市建筑业开复工率均在90%以上；另一方面伴随着土拍正常化，部分优质地块频频挂出，房企拿地扩储热情将缓慢恢复。因此预计开发投资额的“停速”仅是短期现象，在新开工及土地购置两方面快速恢复的支撑下，开发投资额增速将快速提至原有水平。开发商投资额

  4

  新开工面积创近5年同期总量新低，土地购置面积增速同比降29%再回低位

  从新开工面积来看，前2月房屋新开工面积创近5年同期最低。前两月受制于疫情及春节期间建筑工地无法开工复工，房屋仅新开工10370万平方米，同比跌44.88%。

  鉴于当前多地放宽新房预售审批标准，部分城市积极出台土地交易支持政策，在此利好下后续房企处于尽早开盘预售抢收现金流的考虑将加快项目的开工进度。因此预计房屋新开工面积将于二季度内快速提升，并成为开发投资额恢复的主要支撑之一。

  土地购置面积方面，疫情致使多城土拍延后或取消，1-2月土地购置面积同比降29.3%，需要注意的是去年同期本就是低点，今年前2月土地购置面积绝对量仅1092万平方米。预计未来，在不把房地产作为短期刺激经济手段和坚持房住不炒的大原则下，虽然国内外整体货币环境开始放松，但短期内房企仍受制于到位资金压力，房企拿地仍将以高性价比优质地块为主，整体土地购置面积有望低位回升但降幅较难出现大幅收窄。

  综上，我们对于后市给出如下几点判断：在整体疫情按照当前态势继续得到控制的前提下，预计疫情对房地产市场的影响在3月将继续延续，但有望在二季度开始恢复正常。具体来看，销售方面，受疫情积压的一、二手房购房需求将陆续转为新增销售，整体销售体量有望快速恢复；新开工方面，在地方放宽预售审批要求的利好下房企预计将于窗口期加紧项目开工以尽快预售回笼资金，因而新开工面积有望在二季度快速回升；土地购置方面，随着核心城市土拍复常，整体增速有望低位回升，但考虑到房企拿地仍旧谨慎，降幅难见大幅收窄；开发投资额在以新开工、施工面积为主要支撑下有望在下半年得到回升。