土地出让金额同比上涨 但涨幅收窄

来源：《第一财经日报》、《经济参考报》

  中原地产研究中心4日发布的统计数据显示，50大城市合计在2019年前5月土地出让1.59万亿元，同比2018年同期上涨了12.3%。卖地最多的城市分别是杭州、天津、武汉、苏州、北京、重庆。

  二线城市成热点

  单月来看，5月份卖地最多的也是二线热点城市。诸葛找房日前发布的数据显示，全国土地供需规模小幅上涨，土地出让金同比增加超5成，其中二线城市土地出让金同比上涨81%。

  具体而言，2019年5月土地出让金榜单有五城超200亿元，分别是杭州、天津、重庆、济南和常州。其中，5月杭州土地出让金收入266亿元，位列各城市出让金收入榜首。而在今年前五月，杭州土地出让金收入已经累计超过了1134亿元，在各大城市领跑。

  从近年来的情况来看，2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元，去年则再创新高，达到了2501亿元，在全国各城市中领跑，今年则延续了这样的态势。

  杭州土地出让金连创新高，与近几年杭州在信息经济带动下，人口快速流入相一致。根据第一财经记者统计，2015年、2016年、2017年、2018年，杭州新增常住人口分别飙涨了12.6万、17万、28万、33.8万人，呈现快速增长、持续增加的态势。

  另一方面，相比一线城市以及南京、武汉这些大区中心城市，杭州原有的城市规模比较小，包括地铁在内的公共基础设施比较薄弱，也需要加以完善。例如，为了给2022年杭州亚运会提供更好的支撑和保障，构建现代化综合交通运输体系，杭州提出到2022年将形成总长度达516公里的轨道交通将实现十城区全覆盖。

  而目前杭州的轨交里程只有114公里，4年内要达到516公里，接近于现在的四倍，与现在的一线城市相当，这意味着杭州地铁建设需要奋起直追。而修建如此规模的地铁，也需要有雄厚的财政作为保障。

  杭州之外，今年以来天津、武汉、苏州、济南、郑州、福州等二线城市的土地市场表现也十分抢眼。以济南为例，在今年初合并莱芜后，过去较为“低调”的济南正在积极打造强省会。5月17日，济南迎来了5月的第二场土拍，集中出让21宗地，吸引了上十家房企参与竞拍，包括阳光城、鑫苑、世茂、碧桂园、海尔、金科、绿地等。

  开发商积极拿地

  中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加，融资完成非常好，资金成本也便宜了很多，也导致四五月企业拿地明显加速，目前已有37家房企拿地超过百亿元。从区域布局来看，本轮土地市场升温是从二线城市开始，特别是武汉、杭州等为代表。

  在融资难度大幅缓解后，开发商开始积极拿地。“因为去年拿地少，现在也需要增加土地储备。”广州一家大型开发商战略发展部人士告诉记者。

  相比之下，三四线城市则是另外一种情形。诸葛找房数据显示，三四线城市5月土地供应量同比小幅下跌，供应土地1549宗，同比下跌1.84%。其中，住宅用地供应550宗，同比上涨5.77%。

  这种格局，也与今年以来的户籍改革和都市圈建设等有关。今年4月8日，国家发展改革委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》提出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

  业内人士认为，二线城市将成为落户的重要方向。当前二线城市也都在积极做大做强城市平台，强化中心城市的引领带动作用。

  6月4日，易居房地产研究院发布《2019年5月40城土地市场报告》。该报告显示：5月份土地市场成交活跃，延续了4月份的热度，不过受监测的40城整体地价涨幅收窄明显。

  其中，二线城市作为土地市场的主要阵地，5月份成交量价尽管整体上行，但幅度均在收窄。业内分析认为，这表明当前土地市场热度虽在延续，但已经减弱。

  分不同城市来看，5月份一线城市地价创下2015年10月份以来的新低；二线城市成交面积环比增长3.4%，地价环比上涨5.6%，均明显收窄；三线城市成交面积环比增长23.5%，成交均价环比上涨20.4%，地价异动主要由于样本城市内部的结构性原因。

  易居研究院研究员王若辰表示：2019年1季度以来，部分城市房地产市场出现了“小阳春”，5月份地市热度虽仍有所延续，但成交面积环比增幅明显收窄。“预计下半年累计成交面积同比增速将小幅波动。尤其是在当下仍较严厉的政策环境下，预计未来几个月40城地市将有所降温。”

  值得一提的是，一季度，厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显。王若辰表示，主要原因是一方面因为房企资金面较为宽松，第一季度发债融资量较多；另一方面是因为开发商拿地预期的转变，即规避三四线城市，向一二线城市转移，同时一线城市供地量又比较少，热点二线城市成为首选的拿地对象。

  但部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了监管部门高度关注，相关微调政策仍在陆续出台。5月份，二线城市土地成交面积及地价在“小阳春”的余热下仍有小幅增大和上涨，但增速回落，涨幅收窄。