前五月房企业绩达预期 行业集中度进一步提升

《中国建设报》

 “在‘房住不炒’的定位下，各地持续稳地价、稳房价、稳预期。房地产市场保持稳定还是有基础的。”6月14日，国家统计局新闻发言人付凌晖介绍2019年5月国民经济运行情况时表示。

  国家统计局公布的数据显示，今年1月~5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1月~4月回落0.7个百分点，比上年全年加快1.7个百分点。全国商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%；全国商品房销售额51773亿元，同比增长6.1%。5月末，全国商品房待售面积50928万平方米，同比下降9.1%，比4月末减少453万平方米。

  从市场情况来看，今年4月，70个大中城市商品住宅销售价格显示，一二三线城市新建商品住宅价格环比上涨在0.5%~0.8%之间，二手房房价环比上涨在0.4%~0.6%之间，基本保持稳定。

  2019年的“赛道”已跑过近半程，在以稳为主、一城一策的政策基调指引下，房地产市场将保持稳定预期。专家表示，在当下这个总量相对稳定的时代，房地产行业的竞争格局将发生深刻变化，各梯队房企在暗流涌动的市场上各展所长。

  近日，多家房企公布5月销售业绩，房企在角逐中交出了怎样的成绩单？企业半年度节点将至，房企距离全年目标还有多远？经过轮番洗牌，房企在审时度势后又作出了怎样的战略？

  超级阵营形成

  随着竞争不断加剧，2019年1月~5月，百强房企各梯队的销售额门槛持续提升，百强企业超级阵营形成。机构近日公布的数据显示，规模破百亿元的房企增加至95家，百家百亿元局面即将形成，千亿元阵营大幅扩容，两极分化加剧。

  从销售额来看，2019年1月~5月，房企销售额超过百亿元的企业均值为423.5亿元。截止到5月末，已有碧桂园、万科、恒大、保利发展、融创中国、中海地产6家房企的全口径销售额突破了千亿元。前十房企销售业绩同比增长16.4%、单月环比增长7.8%，头部效应日趋明显。

  碧桂园公布的5月业绩数据显示，碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，实现股东权益的合同销售额约人民币543.3亿元，权益销售建筑面积约582万平方米。据此计算，今年前5月，碧桂园共取得权益销售额2215.6亿元，权益销售面积2464万平方米。在“控速”、“放缓”背景下，1月~5月碧桂园全口径销售额3114.9亿元，遥遥领先万科、恒大，稳坐行业第一把交椅。

  从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达295.5万平方米。2019年1月~5月，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利发展、融创分列其后。值得注意的是，部分中西部、长三角区域房企表现突出，通过城市深耕、把握市场需求、持续提升产品品质和服务实现销售规模的稳步增长。

  数据显示，2019年前5个月，碧桂园权益销售额增速均呈现不同程度下调的趋势。实际上，碧桂园增速放缓释放出了行业整体求稳、保质的信号。市场水暖，房企先知。与去年1月~5月相比，TOP5开发商在今年前5月销售额增长仅为3.20%，TOP100房企销售额增长为14.54%。

  6月4日晚，万科公布2019年5月销售简报。公告显示，2019年5月，万科实现合同销售面积366.0万平方米，合同销售额579.9亿元，环比微跌3.6%；2019年1月~5月，万科累计实现合同销售面积1660.8万平方米，合同销售额2676.0亿元，同比上升11.97%。

  与万科同天发布业绩的恒大，今年5月实现销售额535.3亿元，同比增长28%；合约销售面积为497.3万平方米，合约销售均价为10764元/平方米。按此计算，2019年1月~5月，恒大累计实现合约销售额约达2315.4亿元，已完成全年6000亿元目标的约38%。

  行业规模增速正进一步放缓。克而瑞地产研究中心发布的数据显示，今年前5个月，尽管百强房企销售规模仍接近3.5万亿元、同比增长4.1%，但与2018年33.5%的增速相比放缓近三成。

  中型房企分化加剧

  整体来看，2019年1月~5月，房企销售业绩再上台阶，但整体趋于稳健。据不完全统计，按照44家上市房企已公布的2019年销售目标，结合克而瑞地产研究中心统计的今年前5月全口径销售额数据测算，44家上市房企前5个月销售目标完成率均值为34.95%，相比前4个月整体提升了8.61%。

  对于今年前5个月房企业绩的完成情况，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企销售目标整体放低是完成率高的主因。1月~5月的完成率高并不代表业绩增速持续提升，相反1月~5月TOP100房企整体操盘销售业绩规模同比仅微增4.1%。

  “一般来说，房企的上下半年业绩是四六开。换言之，如果当下销售已经达到或接近全年目标的40%，则上半年的销售目标基本已经达成。从目前销售业绩排名TOP20的房企来看，销售目标的达成率大都在30%~40%，完成全年50%目标任务的可能性很大。”张波预测。

  从数据上看，在已公布5月业绩的44家上市房企中，九龙仓、宝龙地产、金科集团、正荣地产、越秀地产等20家房企的销售目标完成率也都在均值以上。随着行业发展战略逐渐转变，房企从规模高速扩张向规模与质量并重转变，在规模逐步扩大的同时实现运营效率的有效提升。

  “今年5月，房企的营销力度有所加大，普遍折扣在9折以上。同时，实物赠送多样化，通过送产权车位或物业费来吸引客户。”克而瑞地产研究中心一位分析人士表示，“考虑到6月是企业半年度节点，不少企业为冲业绩或会加大推货量、增加折扣力度，预计会有更多营销活动出现。”

  保利发展、融创中国、中海地产3家房企前5月销售均破千亿元，位列第二阵营。销售业绩数据显示，前5月保利发展实现签约金额1889.61亿元，同比增长21.82%；融创中国累计实现合同销售金额约1633.7亿元，同比增长12%；中海地产累计合约物业销售约为港币1430.18亿元，相应的累计已售楼面面积约为670.84万平方米。在第二阵营其他房企里，新城的业绩超过了900亿元，华润、龙湖也超越了800亿元。此外，500亿元~1000亿元、100亿元~500亿元、100亿元以下的企业分别为14家、74家、5家，房企销售额TOP100门槛提升至92.2亿元。

  头部房企稳增长，中型房企分化愈加明显。相近体量的中小型房企由于战略预判、投融资选择等，其差距在逐渐拉大。今年前5月，中骏合同销售额为268.13亿元、同比增长55%，合同销售面积213.49万平方米、同比增长53%。建业地产前5月的销售规模为258.9亿元，同比增速达到46.8%。世茂则实现719亿元的销售额，增长39%。远洋、旭辉、金地也实现30%以上的增长。

  即使是销售额被地产圈称为“谜”的泰禾，近日，董事长黄其森也在媒体发布会上松口：“截至今年5月，泰禾差不多实现400亿元左右销售回款，还有200亿元在途。”黄其森还透露，“今年，泰禾还是比较审慎的，目标相对比较保守，为1500亿元。”此前，泰禾因出售多个项目股权、高管频繁离职、遭遇深交所问询等，其资金链危机备受业内关注。

  相比之下，富力、花样年的增速降至个位数，金茂、绿城还出现负增长。今年前5月，绿城合同销售面积约291万平方米，总合同销售金额约553亿元，同比分别下跌9.62%和5.79%。

  “房企之间的规模竞争仍将持续。在规模扩张的同时，更应关注企业现金流的稳定性，实现健康稳定发展。”机构分析人士认为，“2019年，房地产市场以稳为主。在市场监管力度不断加强的背景下，房企应优化运营能力，在保证企业稳步扩张的同时降低杠杆率，综合提升企业的市场竞争力。”

  多名业内人士认为，稳住销售规模并优化管理将是房企下半年工作的重点。进入5月以来，监管部门对上市公司信息披露的完整性、准确性要求越来越严格，多家房企收到交易所的年报审查问询函。综合来看，交易所主要关注企业的杠杆和偿债能力、盈利的真实情况以及关联交易等，对行业的稳定与防风险监管更加精准。

  中原地产首席分析师张大伟认为，各地可用的调控手段非常多，并且预警机制等长效机制已经开始运行。虽然房企很可能在6月增加供应以冲刺半年报，但在未来的6月~8月传统淡季中，销售压力依然非常大。

  在此背景下，机构分析师表示，房企应注重规模与杠杆的平衡，提高盈利质量。房企在经营过程中更应合规运作，一方面，注重提升企业的盈利能力，通过提高运营效率、增强内部管控等方式来降低运营成本、提高运营能力、保证管理的规范和健康；另一方面，在规模稳步扩张的同时加强销售回款、有效控制资产负债水平，从而实现公司平稳发展。