监管频出招 楼市难“入夏”

谢中秀 来源：时代周报

 面对1—4月普涨的房价和热情的土拍市场，近期，住建部、银保监会、央行三大监管部门频频发声为楼市“降温”。

  在5月25日的2019清华五道口全球金融论坛上，银保监会主席郭树清重申要坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。前不久，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，对2019年银行保险机构整治工作进行部署，直指违规向房企融资的乱象。

  住建部则早在4月19日和5月18日，不到一个月两次预警地价、房价涨幅过大的10个城市。

  作为被点名城市之一，5月24日苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集多家地产商召开座谈会，对苏州市房地产市场工作提出下一步要求，其中表示今年房价涨幅目标不超过5%，强调若几项关键指标达不到控制，7月会加码调控措施，包括扩大限售范围，提高外地人购房所需社保门槛等。

  同策咨询研究总监张宏伟对时代周报记者表示，针对2019年的房地产市场工作，住建部已经给出了很明确的目标，那就是“稳地价、稳房价、稳预期”。在“稳”这个方面，既要挽住去年四季度以来的下滑趋势，又要摁住今年三四月表现出来的上升势头。所以在“稳地价”的政策要求下，近期土地市场表现较热的苏州、合肥出台了应对措施。

  二线城市集体升温

  中指研究院数据显示，2019年4月，全国300个城市共推出土地2241宗，成交1830宗，面积7519万平方米。推出宗数环比涨幅均超40%。成交宗数和面积环比分别增长22%和12%。上升态势明显。

  其中二线城市引人注目。数据显示，4月，二线城市共推出土地面积3461万平方米，环比分别增长15%和26%，占全国土地推出面积的36.9%；在出让金方面，4月，二线城市土地出让金2641亿元，环比分别增长81%和43%，土地出让收入占全国65.9%。

  在“稳地价”调控目标下，过热即意味着将迎来政策关注。

  此次苏州和合肥也适时发布了针对地市的调控政策。

  “按照苏州最新的土地出让报价规则，竞价超过市场指导价5%—10%即要求现房销售，这一点对于房企来说，会增加资金压力，对于房企拿地的影响较大。而合肥收紧土地竞买规则，也避免了同一公司多个马甲入场拍地，推高地价或导致竞买不公平的情况。”张宏伟判断。

  比较而言，为达到“稳地价”要求，除了更新报价规则，抑制房企拿地热情之外，苏州还采取了下调土地指导价格的方式。

  5月17日，吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》，对该地块下调市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价，其中市场指导总价下调4.6%，网上竞报中止价下调16.1%，一次性报价最高限价下调18.7%。

  苏州市吴江区自然资源和规划局对时代周报记者表示，吴江区下调土地指导价格的举措是为配合苏州全市稳定土地市场的要求，其他区域、其他地块的指导价格也有可能会受政策影响下调。

  地市调控还需多方联动

  在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，地市调控更为根本的还是资金方面的政策。“如果在资金方面严格把控，将会有很大一部分小房企无力拿地。” 

  以上海为例，上海土地出让采取招挂复合的模式，有严格的资金要求，一是房企需要交纳地价的20%作为保证金，二是要求参与拍地的企业有较大比例的自有资金。

  “通过这种方式，上海将土地招拍挂卡得非常严。” 卢文曦表示，但基于对土地出让收入的依赖，大多数城市难以采取这种严格的方式。

  除了土拍市场的资金严控，房企资金来源的严控则是另外一个方面。

  数据显示，去年下半年以来，房企融资环境得到了一定的宽松。同策咨询研究院跟踪数据显示，今年前四个月，40家典型房企融资总额共计3211.71亿元；同比2018年1—4月2666.08亿元，多出545.63亿元，同比上涨20.46%。资金面的缓解也直接体现在土地市场上—1—4月，累计超过28家企业拿地过百亿元，同比2018年只有24家，2017年同期只有18家。

  在“房住不炒”“三稳”目标下，这一助推地市热情的因素也迅速迎来政策“打补丁”。

  近期银保监会多次针对房地产金融发声，严控违规资金流入房地产。据统计，4月1日至5月20日，各地银保监局已针对违规“输血”房地产开出罚单32张。5月17日，银保监会更发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，多条内容严格整治违规向房企“输血”。

  政策严控下，房企融资表现也急剧降速。同策研究院指出，纵向来看，4月40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元，环比上月1024.2亿元大幅滑落。“近期银保监会对金融机构过度‘输血’房企采取了一系列举措，对房企融资产生了一定程度的抑制。”张宏伟对时代周报记者表示。

  中国社会科学院城环所不动产室主任王业强综合指出：“房地产市场调控需要楼市、地市、金融协同工作，基于此，为了更好地实现房地产市场平稳健康发展，可以在长效机制中建立一个各部门的协调机制。”