棚改计划开工大降、重点房企4月同比表现较好

长城证券

    板块下跌4.3pct（涨跌幅），近一月表现较弱：受贸易战影响，本周大盘回调近4.7pct，全部行业均有下跌，房地产板块跌幅4.3pct，在28个行业中排名第15位，近一个月板块表现较弱，跑输大盘超6pct。本周末板块PE及PB估值降至10.08X及1.50X，随着近几周下跌，板块估值基本回落到一年中枢水平。本周板块涨幅前五为哈高科、中航善达、深赛格等，哈高科受益人造肉概念，而周四晚公司公告否认涉及人造肉业务，周五转跌，中航善达4月末公告拟定增收购招商物业；跌幅前五为*ST华业、ST新光、云南城投、光大嘉宝及金科股份，云南城投一季度业绩大幅下滑，此外高管薪酬受关注。重点公司本周均有下跌，其中泰禾下跌近10%，本周收到深交所年报问询函，此外华侨城、荣盛、华夏幸福跌幅超过5%，阳光城、中南、金地及万科跌幅较小不到3%。随着板块回撤，近一月重点个股表现也有回落。

  重点房企发布4月销售、央行发布4月信贷数据、财政部文件显示2019年棚改计划开工285万套等：1）4月大部分重点房企销售环比下降，但同比表现依然较好，年初至今二线龙头销售保持较快增长，A股房企新城、招蛇、金地等累计增速超30%，2）4月末个人住房贷款同比增长17.5%，比去年同期下降1.9个百分点，3）财政部文件显示2019年棚改计划开工285万套，而2018年计划开工588万套，实际开工626万套，2019年棚改计划开工数大降。

  31城新房周成交量环比回升，累计同比保持平稳：成交上，在环比下降一周后，本周重点31城新房成交量环比回升，周成交量升至2018年周均水平以上，年初至今累计同比升4.3%，近几周表现平稳。本周一二三线新房成交量环比均有回升，但同比来看三线表现较弱，年初至今一二三线新房成交同比39.0%/-0.4%/-1.2%，一线升幅回落，三线跌幅扩大，而二线表现相对较好，跌幅持续收窄。供给上，本周重点10城新增供给同比继续维持高位，年初至今累计升26.1%，成交供应比连续3周维持1以上，近期表现出较强的去化能力，狭义去化周期降至10.61个月。年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为51.8%/15.7%/9.4%，一线升幅持续扩大，而二三线升幅收窄，从累计成交供应比来看，二线继续维持在1以上，截止本周末一二三线去化周期8.78/5.74/13.31个月。

  维持推荐评级：政策上，考虑到一方面苏州等重点城市地市、楼市表现火热，而另一方面，2019年棚改计划新开工大降，预计将对三四线城市销售产生压力，此外贸易战对经济的影响不确定性增强，在这种背景下，我们认为，目前来看地产政策将继续以平稳为主基调，因城施策、有保有压，宏观环境可能会相对友好，我们维持全年销售小幅下降、重点城市量升价稳三四线城市分化的判断。二级市场方面，前期强势个股近期有较大回调，板块估值回落至1年中枢水平，处于历史底部区间，我们维持推荐1）估值较低的弹性标的阳光城、新城，2）低估龙头万科、保利及招蛇。

  风险提示：行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期