深圳5月掀土拍盛宴 工业用地争夺也激烈

《证券时报》吴家明

 近段时间以来，全国多个城市的土地市场升温，不少房企在土地市场争抢激烈。在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场，公开拍地往往意味着一次企业扩储的良机。过去，深圳的商业和工业用地因限制条件较多基本为底价出让，但在最近深圳两宗工业用地拍卖却非常激烈。

  近日，深圳坪山区出让了三宗工业用地，这三块工业用地出让条件和竞买资格条件均高度一致，土地准入行业均为《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2016修订）》鼓励发展类中的A01生物产业，使用年限均为20年，宗地需开展实施装配式建筑。

  结果显示，其中两宗工业用地被深圳市爱康生物科技有限公司、深圳市康泰健牙科器材有限公司分别以5000万元和2500万元竞得，溢价率分别为335%和117%。在竞拍现场，深圳市爱康生物科技有限公司和深圳市国赛生物技术有限公司为宗地号G14316-0113地块的激烈缠斗成为最大亮点，双方接连近37次轮番出价。另一宗工业用地由深圳市新产业生物医学工程股份有限公司以底价5112万元竞得。

  据统计，今年5月深圳共有9宗工业用地出让，累计出让土地总面积超过11万平方米。因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈，深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。

  今年年初，深圳市规划和自然资源局公布了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（征求意见稿），提出产业用地容积及容积率调整可通过新建、扩建、拆建三种方式组合的路径实施，划定新增建筑面积的15%为产业用地容积调整的贡献基准，并明确规定提高容积率增加的建筑面积不得转让。到了4月，深圳市又出台《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的暂行规定》《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》两个文件，深入推进土地供给侧结构性改革，促进产业用地节约集约利用，拓展产业发展空间，加快工业及其它产业用地供应，推动产业转型升级，为实体经济持续健康发展提供有力空间保障。

  此外，深圳市正大力实施“拓展空间保障发展”十大专项行动，在违建“零增量、减存量、保安全”上实现攻坚突破。5月8日，福田区规划土地监察局会同香蜜湖街道办事处、福田区消防大队等部门组织开展度假村片区违法建筑清拆行动，宣告综合整治号角正式吹响。此外，位于宝安区西乡街道的碧海湾高尔夫球场违建将被依法强制清拆。

  与商办和工业用地不同，自2010年起深圳的住宅用地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应更是一直处在超低位水平，城市更新早已成为住宅供应的主力。中国指数研究院监测的300城市土地市场交易信息显示，4月份中国300个城市共成交土地1830宗，环比增加22%，同比增加18%，其中，宅地成交量环比上扬近三成。其中，二线城市土地市场最为活跃。4月份，二线城市土地出让金为2641亿元，环比增加43%，同比增加81%；成交土地面积3139万平方米，环比增加14%，同比增加15%。据测算，二线城市“卖地”收入占300个城市土地出让收入的66%，土地成交面积占比也超四成。

  有关机构建议，目前市场的变化对企业拿地提出更高要求，中小房企尽量少拿高价地、高溢价地和高总价地，可以通过合作和收并购有选择地进入潜力城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进也警告，近期房屋销售市场悲观情绪减少，同时房企的资金面在不断改善，这些因素都带来了很多拿地机会。不过，如果近期土地溢价率太高，接下来又会出现很多管控，即出现稳地价的现象。值得注意的是，4月以来针对市场回温迹象，发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。据不完全统计，今年前4个月已有30多个城市调整公积金政策，其中多地政策有所收紧。