房企开启抢地模式 单日拿地近300亿

《每日经济新闻》包晶晶

  自3月份以来，热点城市土地市场明显升温，尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。五一小长假刚过，不少城市的土地市便开始热闹起来。

  据《每日经济新闻》记者不完全统计，5月8日，包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块，单日成交金额近300亿元。当日拿地的既有如碧桂园这样的头部房企，也有金地、奥园等实力房企，其中更不乏像天阳、秦山等各地中小规模房企。

  值得注意的是，在5月8日成交的32宗地块中，除极个别地块为底价成交外，高溢价率成交地块占据多数。

  房企多地高溢价“抢”地

  4月下半月以来，房企“抢地”节奏明显加快。相关机构统计显示，4月单月拿地金额超过50亿元的房企就多达18家，多次刷新土地市场的月度记录。

  进入5月份，房企的“抢地”模式进一步开启。

  5月7日，碧桂园以底价19.27亿元摘得上海闵行区一宗宅地，还以12.5亿元获得浙江衢州商住用地；保利以30亿元+自持100%商业竞得东莞万江胜利商住地块；平安不动产以15.66亿元摘杭州余杭临平新城核心区宅地。

  5月8日当天，便有包括天津、苏州、济南在内10余城举行土地出让，土地成交总金额近300亿元，吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企，多宗地块拍出高溢价率。

  其中，江西九江两宗商住地被碧桂园、中基以5.82亿元摘得，溢价率分别为71.88%、60.05%；常州新北区以总价22.77亿元成交两宗地块，被弘阳和嘉宏房地产分别以12.4亿元、10.37亿元竞得，溢价率30%左右；苏州3宗地块成交总金额41亿元，分别被路劲、荣盛和中南以溢价率46%、68%、45%夺得；天津3宗地块被碧桂园、金地和泰达建设分别以底价、溢价率40%和45%摘得，总价达58亿元。

  同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为：“房企预期近两年市场将好转，防止在市场上升阶段踏空而进行积极点布局。但从总价和溢价率来看，当前有些过热。”

  有关机构数据研究报告显示，2月成交楼面价同比结束了连续11个月的下跌态势，3月同比涨幅进一步扩大，4月楼面价同比涨幅保持在20%以上，绝对价格已达历史单月次高水平，仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。部分热点城市土地溢价率也现底部回升态势，甚至超过100%。

  究其原因，上述报告分析认为，部分大型房企短期补货意愿强烈、企业资金压力得到缓解、行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市、短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧等因素共同催热了土地市场。

  进入4月后，各地政府推地节奏开始加快。有关机构数据库数据显示，4月300城宅地供应规模同比增长15.6%，环比大幅增长七成以上，但是仍不能明显缓和目前企业高涨的拿地情绪，甚至二梯队房企也加入了抢房大战。

  “当前企业拿地不能太盲目，需要市场预设地回归理性。”张宏伟判断：“接下来政策层面有可能会针对这些过热的城市作出降温举措。”

  房企追高拿地或存风险

  从企业角度看，土储规模的扩张并不意味着利润。

  张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，按静态测算利润率的话，拿地激进的企业如果今年开盘销售，基本不赚钱。高价拿地使得利润净率降了很多，只有规模没有利润，对企业来说还是比较难受的。”

  如5月8日，荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州吴中区地块，成交楼面价14263元/平方米。记者查阅周边房价发现，该地块周边目前在售项目价格15000元~18000元/平方米，而周边二手房价与新建住宅几乎持平。

  热点城市在“稳房价”基调下普遍实行限价、限签、限购等政策，加之房企不愿降低预期，高价拿地的项目项目普遍面临入市困难。同时，部分城市对高端项目需求不高，高地价项目也存在着较大的去化压力。

  此外，2019年起房企进入集中偿债高峰期，流动性风险仍在加剧。

  “这些企业拿这些地，未来会有些风险，还会被套一年两年。回看2017年，高价拿地的项目入市仍然不乐观，这个时候企业还是应该吸取前几年的教训，不能盲目乐观。”张宏伟指出，对于小型房企而言，也是被逼无奈，不拿地就没有储备，资金不投出去也对抗不了通胀；企业压力比较大，必须加速市场布局，否则未来没有市场份额，才是最危险的。