规模房企猛打去化战 2019年现金为王

《每日经济新闻》吴若凡

 今年已经过去三分之一，TOP100房企整体表现亮眼，尤其是“千亿”及以上规模房企，表现普遍稳健。

  数据显示，今年1~4月TOP100房企销售额同比增长27%。

  “尤其是在4月份，楼市出现‘小阳春’行情，一二线楼市回升较明显，二手房成交也有明显提振，并且一季度经济行情向好，都拉动这3~4月的市场数据。”某机构人士告诉《每日经济新闻》记者，2019年被很多房企视为“转折年”，首先行业的集中度会持续加大，因而分化也会加剧，今年是房企求生和求成的重要一年。2019年规模房企实现年度销售目标的难度不大，同时不排除超额完成年度目标的可能。

  “抢收”加快去化率

  的确，2019年房地产行业分化加剧，不仅中小房企，大型品牌房企的格局也在分化，例如绿地、中海等房企一季度销量同比增幅明显，但也有部分房企的销售量出现同比明显下滑。

  机构数据显示，2019年1~4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企业所占市场份额已经调整为38%、52%、62%和75%。TOP30的门槛值已经达到302.0亿元，同比增长36.6%，规模房企间的竞争异常紧张而胶着。

  在当前的竞争中，也能看到房企在销售上的提速。前4月不少房企出现了“能卖就卖，加快抢收回笼资金”的情况。如在前4月，泰禾、阳光城等房企就推出“抢收计划”。《每日经济新闻》记者了解到，目前多数房企对于2019年去化率的设想基本设定在50% ~60%之间。

  而提前“抢收”，也体现出房企对2019年市场的不确定。大多数房企制定的2019年业绩目标都相对谨慎，目标增长率普遍在20%左右，而2018年业绩目标增速普遍在30%~50%。

  过了“千亿”门槛的房企，2019年的目标增速多处于15%~20%，更加注重综合能力的均衡发展，也有更多意愿寻找地产以外的可能性，如融创中国在文化和文旅产业就加大了投资力度。

  上述机构人士表示，对于房地产行业的走势，房企有不确定性。在实现目标的过程中，适时调整的可能性极大，而且房企超额实现目标的难度不大。

  规模房企拿地更挑剔

  相对于销售的迫切，对于拿地和投资，规模型房企表现挑剔。

  从2019年已过去的4个月来看，虽然房企拿地整体谨慎，但一二线城市、位于核心城市群的优质三四线城市，品牌房企依然保持着较高热情。前4个月不少核心二三四线城市的拍地溢价率回升明显，部分城市甚至频现“地王”。

  58安居客房产研究院首席分析师张波直言：“房企拿地总体保守，也不乏在一些热点城市和核心城市出现‘抢地’的现象，但也仅限于核心城市。房企更挑了。”

  以龙湖为例，其拿地策略是按照“全年的净负债率50%~60%，半年净负债率60%~70%的底线不能突破”，用量入为出来规划买地的额度。但对于城市群周边的三线城市，尤其是对于像大湾区、长三角这些区域中的城市群强三四线，龙湖也非常关注。

  再如阳光城，则是以收定支进行土地投资，以收定支是有量化指标的，原则上拿地会按照销售回款的50%~55%的比例进行。不过具体还是会根据市场、政策和销售情况进行适当的灵活调整。

  据了解，目前“量入为出”成为多数房企的拿地准则，龙光地产、中国奥园等不少企业的投资预算基本保持在销售回款或销售金额的50%以内。而他们在投资上，除普遍回归一二线外，对于三四线城市则倾向于围绕城市群做布局，且选择核心区域或资源配套有优势的位置。

  但张波指出，不同城市间存在显著差异，如何有效把握不同城市间的差异性需求，挖掘价值洼地成为成功布局的个中关键，如杭州有绿城中国、仁恒置地、滨江集团等品质房企，购房者对项目品质的要求之高不言自明。同时，长三角的竞争强度和布局难度也可想而知，合作或收并购方式或可一定程度上降低布局难度。

  加强对杠杆率的把控

  亿翰智库认为，拿地保守，是因为房企自身储备充裕，即使调整扩增土储的节奏也不影响企业整体发展；另外，在房地产转型升级的关口，高质量发展更重要，房企的投资标准普遍加严了——“限价之下，能算过来账就拿，算不过来就放。”

  但对优质地块房企依然热情，是因为目前融资环境实际是在改善的，房企资金短期充裕。在结构性去杠杆的基调下，随着2019年行业整体信贷环境难有大幅改善，房企整体的资金面也或将迎来边际改善。

  “所以遇到部分土拍政策调整（如下调起拍价、价款付清可延期、降低竞买保证金等），城市和地块本身不差的情况，房企也不会放弃。”也由此，亿翰智库认为，尽管多数房企对于2019年销售目标的制订相对保守，但是规模房企在销售业绩上的天花板可能不存在绝对的界限，而且规模房企抢占市场份额的速度和节奏将会进一步加快，2019年规模房企实现年度销售目标的难度不大，同时不排除超额完成年度目标的可能。

  但2019年房企也应该加强对杠杠率的把控。而控制杠杆把控财务结构，就绕不开“开源节流”，即提升境内外主体评级，降低拿钱的难度和成本；通过定增、配售、配股等方式扩大股本，提升净资产规模；引入战略投资人，提升所有者权益规模；加快推货，提升现金回流速度，增加自有资金体量。

  的确，2019年拿地会更加谨慎、目标更加保守，但地必须得拿，目标也必须得冲，房企在刚过去的4个月和已经开始的剩下2/3征程中，在“快”中已表现出明显的节奏感。