来源：自然资源部中国国土勘测规划院
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自然资源部2019年1季度报告.pdf
解读：来源为《中国自然资源报》
住宅地价增速放缓 市场预期基本稳定
——2019年第一季度全国主要城市地价监测报告
总体情况
全国地价总体水平温和上行，综合、商服、住宅地价环比、同比增速持续放缓
2019年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为4381元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7665元/平方米、7173元/平方米和841元/平方米。
全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为1.06%、0.85%、1.32%、0.79%，较上一季度分别变化-0.03、-0.11、-0.08、0.06个百分点，综合、住宅地价保持低速增长，商服、工业地价增速平稳。商服地价环比增速连续四个季度放缓，住宅地价环比增速连续三个季度放缓。
全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为5.72%、4.45%、7.73%、3.49%，较上一季度分别下降0.45、0.37、0.82、0.04个百分点。其中，住宅地价同比增速连续四个季度放缓，商服地价同比增速连续三个季度放缓。
以2000年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升，综合、商服、住宅、工业地价指数分别为302、294、377、226，较上一季度分别增加3、3、5、2个点。重点监测城市中，地价总体水平为6571元/平方米，环比增速为1.16%，与上一季度持平；同比增速为5.77%，连续五个季度放缓。商服、住宅和工业地价水平分别为10450元/平方米、10355元/平方米和1164元/平方米；环比增速分别为1.0%、1.33%和0.96%；同比增速依次为4.85%、6.66%和4.80%。
长三角地区各用途地价环比增速回升，同比增速持续放缓；珠三角、环渤海地区综合、住宅、工业地价环比、同比增速持续放缓
第一季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平，整体呈上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为6016元/平方米、8321元/平方米、4721元/平方米。
从环比增速看，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为0.43%、1.85%、0.88%，较上一季度分别变化0.14、-0.58、-0.42个百分点。其中，珠江三角洲地区综合地价低速增长，长江三角洲和环渤海地区地价变化平稳。
从同比增速看，三大重点区域综合、住宅、工业地价同比增速持续放缓。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为2.44%、10.50%、6.10%，较上一季度分别下降0.32、0.12、0.74个百分点。
东部地区各用途地价环比、同比增速持续回落；中部地区各用途地价环比增速下降；西部地区综合、住宅地价环比增速回升，各用途地价同比增速均回落
第一季度，全国重点城市中，东部、中部、西部地区平均地价水平呈东高、西次、中低的布局。东部地区各用途地价水平明显高于中部和西部地区，中部地区仅工业地价平均水平略高于西部地区。
从环比增速看，东部、中部地区各用途地价增速持续回落，西部地区住宅地价增速回升。东部、中部、西部地区综合地价增速依次为1.13%、1.23%、1.15%，较上一季度分别变化-0.21、-0.10、0.49个百分点；住宅地价增速依次为1.07%、1.71%、1.48%，较上一季度分别变化-0.28、-0.13、0.81个百分点。
从同比增速看，东部、西部地区各用途地价增速均持续回落，中部地区除商服地价增速持续下降，其他用途地价增速上升。东部地区综合、商服、住宅、工业地价增速依次为5.98%、4.04%、6.27%、6.41%，较上一季度分别下降0.49、0.30、0.72、0.30个百分点。中部地区综合、商服、住宅、工业地价增速依次为5.80%、6.27%、8.04%、1.93%，较上一季度分别变化0.26、-0.19、0.06、0.20个百分点。西部地区综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为5.33%、5.20%、6.40%、2.37%，较上一季度分别下降0.76、0.68、1.08、0.18个百分点。
一线城市各用途地价环比、同比增速持续放缓；二线城市住宅地价增速环比回升，同比持续放缓；三线城市综合、住宅地价环比、同比增速持续放缓
第一季度，主要监测城市中，一线城市综合、商服、住宅、工业地价环比、同比增速持续放缓，其中，工业地价环比、同比增速仍快于商、住用途；二线城市住宅地价环比增速略有回升，综合、商服、住宅地价同比增速持续放缓；三线城市综合、住宅地价环比、同比增速持续放缓。
一线城市，从环比看，综合、商服、住宅、工业地价增速依次为1.18%、0.66%、0.84%、1.70%，较上一季度分别下降0.29、0.34、0.42、0.14个百分点。与上一季度比较，北京、广州、深圳住宅地价增速收窄，上海住宅地价连续两个季度负增长。从同比看，综合、商服、住宅、工业地价增速依次为6.53%、3.62%、5.96%、8.16%，较上一季度分别下降0.60、0.41、0.83、0.47个百分点，北京、上海、广州、深圳住宅地价增速均回落；广州住宅、工业地价增速仍明显快于其他城市。
二线城市，综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为1.15%、1.14%、1.48%、0.45%，同比增速依次为5.44%、5.40%、6.88%、2.47%。本季度，石家庄、沈阳、大连、哈尔滨、海口、西安6个城市住宅地价同比增速超过10%，较上一季度减少3个；合肥、拉萨住宅地价环比下降，南京、厦门、成都住宅地价同比下降。
三线城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.94%、0.63%、1.31%、0.61%，同比增速依次为5.65%、3.82%、9.20%、2.22%，综合、住宅地价环比、同比增速持续放缓。本季度，临沂、平顶山、佛山顺德、惠州、安庆等地住宅地价环比增速超过3%。
主要监测城市综合、住宅地价环比上涨的城市数量增加，但处于高速上涨区间的城市数量微降
第一季度，全国主要监测城市的综合地价环比情况，93个城市上涨，比上一季度增加7个，其中，52个城市涨幅收窄，比上一季度减少8个。综合地价环比增速大（等）于3.0%的城市共计4个，比上一季度减少1个；93个城市的增速介于0～3.0%之间；地价下降的城市8个，较上一季度减少4个。另外，55个城市的地价增速稳定在-1.0%～1.0%之间。与去年同期相比，94个城市地价上涨，较上一季度减少5个，同比增速超过10.0%的城市21个，较上一季度减少1个，地价下降的城市为6个，比上一季度增加1个。
住宅地价环比上涨的城市88个，较上一季度增加3个，其中，55个城市涨幅收窄，较上一季度减少7个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市7个，较上一季度减少1个；地价下降的城市12个，较上一季度减少2个。此外，47个城市的地价增速稳定在-1.0%～1.0%。与去年同期相比，地价上涨的城市93个，较上一季度减少5个；增速超过10.0%的城市30个，比上一季度减少3个，地价下降的城市7个，与上一季度持平。
当前市场形势分析
房地产开发投资略有回升，但资金层面总体偏紧，住宅地价增速环比、同比放缓态势仍未改变
第一季度，房地产开发投资同比增速略有提升，但开发企业资金层面依然总体偏紧。1月～2月，房地产开发企业到位资金同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。从到位资金来源来看，个人按揭贷款结束连续14个月负值区间，国内贷款降幅收窄，直接融资环境出现一定宽松。
受市场调控政策总体从紧的影响，第一季度房地产销售端以放缓为主。1月～2月，商品房销售面积同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。2月，企业土地购置面积同比下降34.1%，房地产开发景气指数为100.57，比2018年12月份回落1.27点，是2017年以来的次低点位，仅略高于2019年1月份的100.55，市场整体处于弱景气区间。
总体来看，尽管房地产开发投资同比增速略有提升，但主要受施工面积支撑明显，而商品房销售、资金到位、市场景气、新开工面积等指标均总体下行。在此背景下，全国主要监测城市商服、住宅地价环比增速较上一季度分别回落0.11、0.08个百分点，同比增速回落0.37、0.82个百分点。
“因城施策”与“强化地方主体责任”相结合，调控机制灵活，市场预期基本稳定
第一季度，房地产调控政策持续从严稳定，调控效果明显，预期基本平稳。政府工作报告强调“落实城市主体责任”，改革完善住房的市场和保障“两个体系”。相关行政管理部门坚持“房住不炒”基本定位，保持政策的连续性和稳定性。第一季度，自然资源部、住房和城乡建设部原则通过福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，财政部、住房和城乡建设部出台公租房资产管理的暂行规定，继续完善住房市场体系和保障体系。银行保险监督委员会表示，要做好房地产金融风险防范，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，严格控制带有投机性的开发和个人贷款。总体来看，政策层面保持调控从紧的态势，促进市场理性回归。
地方层面，“一城一策”的主导模式促使各地政策调整更加精准化。在保证市场平稳的前提下，部分城市结合本地发展需要、人才引进、市场情况等优化政策组合，微调政策，进一步提高自住性住房需求的保障能力。海口、广州、大连等城市调降人才落户门槛，南京明确规定了购房面积计入落户加分情况，推进人才引进。同时，部分城市微调限购、限售、限贷政策：青岛暂停了执行摇号售房规则；合肥部分银行调整信贷政策，对结清房贷者，二套房房贷利率按照首套房执行；郑州、哈尔滨、合肥、成都、长沙等城市放宽了公积金缴存和购房贷款额度等方面的规定。二三线城市政策微调的范围和力度相对较大。在此背景下，第一季度，二线城市住宅地价环比增幅由降转升，而三线城市住宅地价同比增幅连续5个季度超过全国及一二线城市水平。
同时，在“强调地方主体责任”的机制下，政策基本面并未出现明显变化。南京表示将坚持调控政策不动摇，力度不放松，深圳、上海等地明确表示将做好“三稳”工作，河南、贵州等部分城市表示将继续加大房地产市场监管，整治市场乱象。调控基调总体未变，“因城施策”促进统筹地方政府的主动作为与责任义务，对保持市场健康稳定具有积极意义。
主要监测城市土地供应环比、同比均有所减少，工矿仓储用地供应占比达到近11个季度的高值
第一季度，全国105个主要监测城市建设用地供应面积4.38万公顷，环比减少66.94%，同比减少11.55%。其中，商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.35万、0.92万、1.43万、1.68万公顷，环比分别减少28.55%、47.80%、23.94%、81.53%，同比分别减少19.29%、22.83%、4.03%、8.55%。房地产用地供应面积1.26万公顷，环比减少43.64%，同比减少8.55%。第一季度，保障性住房用地供应面积约为0.09万公顷，环比减少80.70%，同比减少38.03%。
从供地结构来看，商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为7.90%、20.95%、32.68%、38.47%，较上一季度分别变化4.24、7.68、18.48和-30.40个百分点，较去年同期分别变化-0.76、-3.06、2.56、1.26个百分点。房地产用地供应量占比28.85%，较上个季度增加11.92个百分点，较去年同期减少3.82个百分点。工矿仓储用地供应占比达到近11个季度的最高值。
分城市类型来看，第一季度，一线城市商服、住宅用地，和交通、水利基础设施等其他用地供应环比均减少，工矿仓储用地供应环比增加明显，二三线城市各类用地供应环比减少明显。同比方面，除一二线城市工业用地同比增加外，其余各类城市、各类用途供应均同比减少。一线城市保障性住房用地供应同比增幅明显，同比增幅达到100%。
后期走势预判及关注要点
2019年第二季度，减税等财政扩张政策或将改善居民收入和企业利润，让市场信心有所提振，制造业将保持在景气区间，固定资产投资增速将保持稳定，社会融资增速或将提升。监测组预计2019年第二季度，全国城市地价温和上行，热点城市住宅地价增速回落幅度趋缓，部分城市住宅地价环比涨幅略有回升，但基本稳定。房地产方面，在坚持住房居住属性基本定位基础上，调控机制的灵活性将增强，部分城市或将继续微调政策，提高调控措施的本地化和适应性特征。
下一步，一方面要关注地方政策微调下的市场动态及预期引导，在强化地方主体责任的同时，严格落实中央对地方的督察问责。另一方面要继续加强各领域对完善住房供应体系的保障、支撑工作，统筹和完善培育住房租赁市场的组合拳。此外，还要持续跟踪转型升级与结构调整进程中的产业用地市场运行状况。
