部分房企高利润率背后靠卖资产“撑门面”

《财经》 宋金煜

  在主营业务业绩下滑、负债高企的背景下，房企卖项目获得的高利润或难持续。近日，《财经》新媒体记者通过梳理房企年报发现，2018年SOHO中国（00410.HK）、华侨城（亚洲）(03366.HK)、合景泰富（01813.HK）净利率分别为113.24%、58.49%、55.56％，以远超百强房企11.5%的均值成为行业净利率之王。事实上，高利润率的背后，三家房企主营业务的业绩表现并不乐观，靠卖资产支撑，即使抛售亏损资产仍存在负债走高的压力。

  财报显示，2018年SOHO中国净利同比下降59.33％至19.25亿元，较2012年105.85亿元高峰期净利规模萎缩至少80%。同期，华侨城（亚洲）营收和净利润分别同比下滑61.44%、27.84%，尤其公司主营业务销售物业营收较2017年减少23.32亿元至8.14亿元。2018年，合景泰富营收同比下滑35.22%至74.77亿元，其中该公司物业开发营收为60.64亿元，较2017年减少43.68亿元。

  面对主营业务业绩下滑，公司净利率为何仍在高位？财报显示，上述三家公司的其他收益净额占净利润总额的比例接近或超过50%。从注释内容可见，其他收益净额指标的利润来源主要包括出售附属公司及相关资产等。

  具体来看，2018年SOHO中国出售凌空SOHO获得的净额为9.88亿元，占其净利总额51.32%；华侨城（亚洲）包括出售附属公司和物业、厂房等资产以及汇兑净收益（汇率折算差额）在内的其他净收益为3.69亿元，占净利总额的46.18％；合景泰富包括出售附属公司在内的其他收益净额为27亿元，占其净利总额的67％。而相较碧桂园、恒大、融创等房企的出售附属公司的收益，同期均不到净利的6%。

  从出售资产的性质来看，多数属于公司非优质资产或亏损资产。除SOHO天山广场以及已卖出的虹口SOHO外，SOHO中国出售的凌空SOHO2017年每平方米的租金收入是该公司最低水平，即非公司优质资产。而华侨城出售51%股权的成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司属长期亏损资产，其2016年、2017年的除税后亏损分别为13.3万元、12.16万元。

  房企出售资产也受公司业务调整影响。为完成退出包装纸业务，2018年华侨城以1.5亿元的价格出售了中山华力100%的股权，而该公司2018前9月的净利润仅为181.22万元，属于收益水平较低资产。

  不仅高利润房企存在出售项目的现象，2018年泰禾、嘉凯城等中小房企纷纷出让旗下房产项目资产包。其中，2018年泰禾处置了11家子公司收到的现金净额为1.17亿元。

  据机构数据显示，2018年，境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有253宗，涉及的交易金额至少有2909.1亿元。那么，房企频繁出售项目部分甚至全部股权，意欲为何？

  北京工商大学商学院教授王峰娟在接受《财经》新媒体记者采访时表示，一般来说，利润是企业通过出售存货获取的，来自主营业务的收入是可持续的，而临时一次性的收入方式，如出售子公司获益是不可持续的。出售资产产生的净利润较高，会抬高其净收益率，但并不稳定。企业应该全面提升主营业务的管理能力，否则面临被淘汰的风险。

  在中原地产首席分析师张大伟看来，2018年房地产市场分化比较严重，利润率比较高的是非典型（即非龙头）房企，其局部区域利润走势不如主流房企的表现。整体而言，2018年资金链收紧，让许多房企开始转型和出售资产。

  除增加公司现金流之外，缓解负债压力成为企业出售资产的主要原因。

  数据显示，截至2018年末，合景泰富负债总额为1519.77亿元，同比增长42.5%。该公司流动负债总额为899.09亿元，较2017年的494.07亿元增长405亿元，资产负债率高达82.3%，逼近85%融资监管红线。华侨城（亚洲）资产负债率较2017年的43.93％增长至48.54%，总负债额增至121.73亿元，其中短期和长期银行贷款均呈现明显增长。

  不仅如此，频繁出售资产的SOHO中国负债也并未减少，2018年公司非流动负债中的银行贷款及其他贷款为167.3亿元，较2017年的148.99亿元增长18.38亿元。

  同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为，从获取土地到出售资产，整个过程本身存在资本运作的逻辑，较多房企按此种方式抬高当年净利润水平。SOHO中国主要持有商业地产，特定阶段运营现金流收益并不一定能够持续覆盖成本，甚至带来阶段性的亏损，因此该公司阶段性通过出售资产平衡企业收益。

  易居研究院副院长杨红旭曾指出，房地产调控整体趋严未有松动，因此在市场降温初期，开发商感到资金紧张。预计2019年一些负债率高的中大型房企也可能会出现严重问题，例如被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。