房企首季度考：“抢收”发力稳增长，目标增速放缓

《中国建设报》陈月芹

 截至4月12日，2019年已过去100天整，近40家上市房企陆续公布今年一季度销售业绩。根据机构统计数据，相比2018年一季度同比接近50%的上涨，2019年一季度房企销售涨幅明显放缓。

  2019年一季度楼市“小阳春”在“似暖实寒”的不确定中掀起一阵热议，又到了房企季度总结的时刻。纵观众多房企的首季度成绩单，房企业绩分化明显，多家房企争相抢跑，加快回笼资金步伐。

  “抢收”成为第一季度关键词。4月初，一张“以热血战极限”的鲜红色海报拉开了阳光城集团4月抢收计划的幕布。几乎同一时期，恒大集团董事局主席许家印主持集团会议宣布，今年3月开展的“全国690个项目打折”大规模促销活动，延期一个月至5月4日结束，其所有在售住宅项目全部9折、商铺8折。

  销售： 整体平稳增长，各阵营分化明显

  2019年第一季度，房企销售业绩保持稳健增长，4家房企销售额突破千亿元、58家房企销售额突破百亿元，房企销售额TOP100门槛提升至49.8亿元，房地产市场格局分化日益加剧。

  碧桂园集团公告的业绩数据显示，今年1月至3月分别实现权益合同销售金额约330.7亿元、418.1亿元及451.3亿元。按此累计，碧桂园第一季度实现权益销售金额约1200.1亿元，坐稳行业龙头位置。万科地产、恒大集团紧随其后，与碧桂园一同稳居前三甲，销售金额均超千亿元。

  数据显示，三大房企巨头在一季度虽然业绩上涨，但销售涨幅明显放缓。其中，万科地产3月实现合同销售金额573.7亿元，同比增长13.2%，前3月合同销售金额为1494.4亿元，同比下降3.1%。恒大集团在前三强中业绩下滑幅度最大，销售金额同比下调的比例超过两位数。在3月推出“全国690个项目打折”促销活动后，恒大3月销售业绩明显增强，实现合约销售金额549亿元，同比增长11.2%，环比大增155%。前3月，恒大累计销售金额约为1196亿元，同比下降26.1%。

  克而瑞研究中心数据显示，各梯队房企中，TOP3龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。对此，有专家分析，一方面，去年一季度3家龙头房企业绩基数较高，月均销售金额超500亿元；另一方面，TOP3房企自2018年以来进行了“提质控速”的战略发展转向。除TOP3房企之外的各梯队房企，在目前行业市场周期下竞争仍相对激烈。其中，TOP4~TOP20的规模房企一季度累计销售业绩同比增长13.8%。

  在房企巨头一季度销售增速出现下降的同时，部分中小房企“抢收”力度较大，多家房企一季度盈警。

  正处于债务高压下的泰禾集团一季度“抢收”力度较大，以价换量决心明显。4月12日，泰禾集团宣布一季度销售额为263亿元，实现收入74.54亿元，同比增长24.47%；实现净利润9.97亿元，同比大幅增长219.55%。此前，由于首月销售数据不理想，泰禾北京推出“一号抢收计划”，用降价促销和高佣金方式广征经纪人，从而实现春节后首周销售金额15亿元、2月破50亿元、90天“抢收”100亿元。同日，绿地香港控股有限公司披露，第一季度合约销售金额157.05亿元，同比增长175.33%。此外，世茂房地产今年一季度合约销售额为407.7亿元，同比增长24%；中国奥园一季度合同销售额187.3亿元，同比增长约38%；融信中国一季度合约销售额253.5亿元，同比增长13.42%。

  也有部分中小规模房企销售数据下滑明显。中国金茂公布数据显示，今年1~3月公司累计取得签约销售金额共计283.3亿元，同比下降26.7%。新华联集团披露，2019年一季度归属于上市公司股东的净利润预计盈利700万元至1000万元，比上年同期下降74.39%~82.07%。新华联公告中解释称，本期净利润较上年同期下降的主要原因，是公司已售项目尚未结转及本报告期费用化利息同比增加，导致净利润比上年同期有所下降。招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告，预计第一季度业绩同比下降，其中一季度归属于上市公司股东的净利润预计盈利25亿元~27亿元，比上年同期下降54%~57%。

  部分中小型房企第一季度净利润录得亏损。其中，4月12日，嘉凯城集团预计，一季度归属于上市公司股东的净利润亏损约1亿元，比上年同期增加亏损9049.92万元。嘉凯城表示，报告期内公司积极发展第二主业，房地产业务继续收缩。同日，美好置业集团发布公告，预告2019年一季度业绩将录得亏损。据悉，美好置业预期一季度归属于上市公司股东的净利润将亏损1.22亿元~1.27亿元，亏损额比上年同期下降6.5%~10.2%。

  机构表示，一季度房企整体销售业绩保持平稳增长，内部分化也更加明显。各阵营房企根据自身发展要求出现业绩增速分化，超级阵营“控速保质”增速放缓；第一阵营保证规模平稳发展；中型房企努力扩大增速追赶前端阵营。

  综合行业发展的大致态势，多名业内人士表示，一季度受到春节影响，通常会呈现1月、2月销售量较低，3月同比增长现象。

  今年2月，房企销售额同比下降数量较多，主要受销售时间短、春节返乡置业降温等因素影响，其中布局三四线城市的房企受影响略大。对于房企整体销售额涨幅明显放缓的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，除市场本身“退烧”外，还与2018年一季度有2017年大量结转项目有关系。此外，春节期间返乡置业“退烧”，也影响到布局三四线城市的房企销售。其中，龙头房企销售业绩放缓很大程度上与三四线城市逐渐“退烧”有关。但3月同比、环比均大幅增长，主要是处于传统回暖节点、房企加快推盘以“抢收”一季度业绩。

  规模： 目标增速普遍放缓，一季度投资谨慎

  3月末，房企业绩发布会相继进入尾声，许多房企也对外公布了2019年的发展目标。

  在楼市调控继续深入的大背景下，不少房企强调“以稳为主”，主动刹车。“降速、保质、求稳”成为行业普遍共识。据不完全统计，恒大、雅居乐、中海地产、旭辉控股、宝龙地产、富力地产等逾十家房企调低了2019年的销售增速目标。

  根据机构提供的数据，2019年房企销售目标，对比2018年销售增幅均值为21%，相比去年下降逾20个百分点。其中，2000亿元规模及以上房企的2019年目标多处于10%~15%区间；千亿元规模及以上房企2019年目标多处于15%~20%区间；千亿元规模以下房企2019年目标多处于20%~30%区间。

  龙头房企主动“降速”，延续了2018年下半年“小步慢跑”策略。早在2018年，碧桂园就没有给出预期的合同销售目标，并且于去年7月明确提出“提质降速”的口号，集团董事会主席杨国强对2019年销售增速也仅用了“先稳健再努力”来表述。同样，万科地产今年提出“修剪枝叶”，聚焦基本盘。在万科集团董事会主席郁亮看来，未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它将支持着集团主要的收入、利润和现金流。排名第三的中国恒大2019年销售目标6000亿元，仅比2018年销售额多了486.6亿元。

  对此，克而瑞研究中心分析认为，在目前市场形势下，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。龙头房企已纷纷表示将由“高速增长”转向“有质量增长”，规模房企也主动调整战略，2019年行业业绩目标预期整体较低也属正常。

  除龙头房企放弃在规模道路上“狂奔”、转而采取保守态度外，近年来处于迅猛发力阶段的房企也在积极调整步伐。整体来看企业的销售目标与前两年销售增幅相比，较为谨慎。

  在业绩会上，融创管理层公开表示看好房地产，其2019年目标为5500亿元，增幅约为20%，已是大型房企中给出增速较高的企业；中国金茂下调幅度较大，从2018年业绩增长84.7%下调到2019年预计增长17.2%；龙湖定调2019年销售目标仅增长10%；旭辉2019年目标是1900亿元，较2018年销售额同比增长25%，与前两年96%、46%的销售增幅比较，明显放缓。

  业内人士认为，一方面，高速增长带来高负债，基于对未来市场的判断，房企近年集中降负债、抓现金流，不盲目追求规模，保持企业良性发展；另一方面，稳地价、稳房价、稳预期仍然是2019年楼市政策的重要导向，在市场预期降温的大环境下，房企会普遍选择趋于保守的应对策略。

  “随着调控进入‘一城一策’阶段，楼市会受到利好刺激，特别是部分城市已经出现‘小阳春’现象，这将进一步刺激此类市场的发展。因此，百强房企的销售业绩依然呈现较好态势，对于楼市的预期也比较有信心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国建设报·中国房地产》表示，“2019年，千亿元、百亿元房企将继续大幅扩容。”

  在行业下行阶段，房企销售目标放缓的另一面，房企间的排位竞争主要围绕土地储备量展开。此前，在2018年房地产行业调控持续背景下，短期内为防范市场风险，房企发展总体战略性放缓，以“谨慎投资、加紧去化”为主基调，不仅整体拿地金额及面积出现双降，不同规模及类型的房企在拿地投资战略上分化渐显。

  有分析称，2018年企业在拿地方面的理性回归将继续蔓延至2019年。多项指标均反映出，房企在后市销售谨慎的预期之下，于2018年内投资拿地的积极性显著转淡，其中多家龙头房企明确表态控制拿地收支，放缓拿地节奏。

  2019年1~2月，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。

  机构数据显示，2019年1~3月，TOP100房企拿地总额5418亿元，同比上升8.4%，实现微涨；TOP10企业拿地总额1904亿元，占TOP100企业的35.2%。从拿地金额来看，万科、融创、绿地占据2019年一季度房企拿地榜单前三位，拿地金额分别为311亿元、309亿元以及225亿元。

  值得注意的是，此前表示“在拿地上主要是踏准节奏”的融创第一季度揽收不少。数据显示，3月融创中国共拿地27宗，其中以二线城市和中西部地区为主，拿地金额为267.08亿元，成交规划建筑面积431.11万平方米，拿地金额和面积位列第一。4月伊始，融创中国便斥资60亿元于长三角区域，先后揽入5宗用地。

  易居企业集团CEO丁祖昱表示，虽然土地市场目前趋于理性，但迫于销售压力，房企还会积极拿地，甚至会出现高溢价成交的情况。

  同策咨询研究总监张宏伟坦言：“今年还是要谨慎点！”他分析称，在拿地方面，2019年房企应重点在二线城市及强三线城市储备“粮草”。一线城市机会虽好，但进入门槛较高且竞争压力较大。普通的三四线城市去库存压力仍存在、市场增长空间有限，企业布局该区域需要谨慎。