楼市信贷政策“温度测试”：个体对房贷利率下调几乎“无感”

《证券日报》张歆

  上周末，在北京市南二环外的某大型综合商超门口，一位售楼员将“每平米3.5万元”的楼盘广告“纸马甲”穿在身上，其身旁聚集了5位服装整齐划一的地产中介员工。温暖的阳光洒在他们身上，几个人一边在言辞热烈的讨论和期待着楼市的春天，一边也没有忘记在有路人经过时主动询问一下购房意向。

  只不过，北京的春天一向有些“小纠结”，冷暖空气的交替经常表现为，“T恤和棉服”对于主人着装主导权的争夺。事实上，天气如此，楼市亦如此：上周末，楼市就在“国管公积金认房又认贷”和“逾百家银行下调房贷利率”的冷暖风中猜测着属于自己的季节。

  地产中介员工：未收到利率下降通知

  近日，有第三方机构统计显示，2019年3月份，全国首套房贷款平均利率为5.56%，较2月份下降7个BP，首套房贷款平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平，未来整体利率仍可能继续下行；3月份，又有138家银行下调了房贷利率，高达上月的3倍有余。

  “其实今年京城房贷利率一直比较平稳，各家银行的利率水平相差也不大，最主要的区别不是价格，而是放款条件和时间”，位于北京市西城区的一位地产中介公司员工龙先生（化名）对《证券日报》记者表示。

  在龙先生看来，其实房贷利率是否有所松动，虽然对购房人心理有所影响，但鉴于其变动幅度即便是有也很小，实际上真正决定购房成本的还是房价本身。

  龙先生的同行们显然比较赞成上述观点。《证券日报》记者联系的多位地产中介公司员工均表示，目前银行首套房贷款利率差距不大，二套房贷款利率有一些差异，也几乎没有客户会因为房贷政策对购房举棋不定。

  多家银行：总行层面政策未变

  “所谓的百家银行下调房贷利率其实更像是一个纯粹统计学数据——也许数据确实对，但距离真实的市场还有一段距离”，某股份制银行个金业务相关负责人对《证券日报》记者表示，“我们银行的房贷利率没有大的动作，最多只是对达标特定门槛的客群有所松动。”

  该人士指出，首先，上述数据选取的银行是全国35个城市533家银行的分（支）行，这些机构尤其是支行层面对于房贷利率的定价权其实很小，也就是有限的浮动范围，即便变动实际上对于市场的整体数据影响可能微乎其微；其次，部分银行的分支行本身并不主打房贷业务，因此在整个分支行额度收紧的时候经常通过上调利率来“变相拒贷”，在额度宽松时主动降回来，他们也不一定是市场的主力军；第三，以均值来看，即便是利率连降4个月，其下降的绝对值也就是不足20个BP，其降幅约为2%，每百万元的贷款能够感受到的月供差异约150元。具体到个体来看，变化确实是几乎等于“无感”的。

  《证券日报》记者向多家银行询问了解到，“总行层面的房贷利率政策没有变化”、“上半年额度确实相对宽裕，放款可能会比较快，但是目前没有以量补价的计划”、“利率未变，但是审批服务在改进，效率有所提升”。

  按揭房抵押贷热度上升

  《证券日报》记者注意到，在楼市相关的信贷产品中，按揭房抵押贷款的热度确实有所上升，但该项业务主要针对房产持有者，与按揭贷款有着完全不同的概念和客群。

  “银行近期推出按揭房抵押贷款利率优惠，年利率最低6%”，某股份制银行西南地区分行的员工在朋友圈推销着“自家银行”的产品。记者注意到，其按揭房抵押贷款利率确实仅仅是略高于按揭房房贷款利率。

  如果在搜索引擎以“房屋抵押”为关键词进行检索，可以看到来自于正规中外资银行、小贷公司等机构的大量贷款推销信息。多数银行设定的抵押成数为七成，审批快、批贷率高也是此类贷款的主要“卖点”，相对而言，千万元的融资规模是多数银行的放款上限；而小贷公司的推介广告则颇为高调。《证券日报》记者注意到，有公司吹嘘能够将贷款规模上限提高至2000万元。

  从利率水平来看，《证券日报》记者深入了解后发现，不同金融机构的差别较大。其中，银行类金融机构对于优质客户确实提供了较低的利率，甚至可能低于6%；而小贷公司等第三方机构由于资金成本远高于银行（资金源自自有或理财），月息的起步价往往就达到了1%，甚至是更高。部分小贷公司的开价超过了年化16%，完全可以比肩无抵押的消费贷款。