银行开发贷保持“良心价”

来源：《证券日报》 作者：张歆

 对于房企而言，最具说服力的一句广告语应该是“与银行关系良好”。毕竟，与银行的亲密度直接关系到其融资成本、融资效率，也关系到房企在如今楼市的“低温期”能否保持竞争力、甚至是能否活下去。

  《证券日报》记者查阅近期披露的上市房企2018年年报发现，多数房企都对其与银行的合作关系进行了描述，还有部分房企披露了银行贷款、债券等不同融资渠道的财务成本。毫无悬念的是，定价可谓“良心价”的开发贷在融资产品价格比拼中胜出——部分房企的贷款成本低于5%。此外，房企的公司债券成本差异较大，个别房企的成本高达9.5%，超过了信托融资成本，由此可见其发债的受欢迎程度较低。

  房企“傍银行”

  年报中数百次提及银行

  了解应该一个行业最好的方式，或许是观察其产业链下游的相关动向。

  《证券日报》记者查阅上市房企年报发现，多数房企都在年报中数十次甚至是数百次“@银行”，对其与银行的合作关系进行了描述。

  例如，福建省一家上市房企的年报全文中，共有253次提及银行，相关内容包括持有银行股权的分红和公允价值变动、融资结构和利率水平、授信额度及使用、购买银行理财情况、银行承兑票据等方面。该公司强调，“与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，间接债务融资能力强，金融机构授信额度充裕”。

  某注册于广西省的房企虽然仅仅在年报中34次提及银行，但除了上述业务合作外，该公司的部分指标选择与银行对标。例如，该公司与信托公司合作成立有限合伙企业，其中优先级合伙人仅获得固定收益，而收益率上限则是“预计不超过发行时同期银行贷款基准利率的2.5倍”。

  某总部位于广东省的上市房企年报显示，其一年内到期的银行长期借款共有30笔，合计金额1.71亿元，该公司去年全年实现归属于母公司所有者净利润8.57亿元，较上年同期增加7.06亿元，增长468.84%。“银行”二字，在其年报中出现了高达97次。

  房企多渠道举债

  开发贷保持“良心价”

  从总量上来看，2018年，房企与银行的“亲密度”还在加深。

  央行发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2018年年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末减少0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分点；保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速下降3.1个百分点；个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速下降4.4个百分点。

  从过往的数据来看，部分龙头房企约“半壁负债”一度由银行支撑，对于龙头房企和上市房企而言，银行或许依旧是其最大“金主”。当然，对于很多中小型房企来说，银行借款已经不再是其2018年最依赖的途径，发行债券、信托计划、境外借款、委托贷款乃至结构化融资是多数中小型上市房企正在做的。事实上，目前披露年报的上市房企之间也存在差别。

  四川省一家上市房企虽然在年报中强调，该公司与“十三家总行级的银行战略合作，获得的银行授信总额合计844亿元”。但是，该公司2018年仅使用授信额度258.97亿元，剩余未使用授信额度为585.03亿元。同时，该公司去年“新增获得25亿元公司债、14亿元中票、50亿元短融的批文；发行永续中票10亿元、短期融资券5亿元、购房尾款ABN11.4亿元、购房尾款ABS8.2亿元、私募债50亿元、2.5亿元美元债”，上述新增融资规模合计也达到了176.1亿元，规模直追其使用的银行授信。

  从价格来看，开发贷也是“真心便宜”。重庆一家房企披露，其2018年度银行贷款成本在5.2%-5.39%之间，期限在3年-12年之间；其发行的公司债券的融资成本为6.3%。上述总部位于广东省的房企2018年的长期银行借款的融资成本也仅在4%-5%之间。

  而从上述总部位于福建的房企的情况来看，其他融资方式的成本明显较高。该公司表示，2018年的主要融资方式为银行及信托等金融机构融资、债券融资。截至报告期末，公司房地产业务融资余额为39.39亿元，其中：通过2015年公司债融资而使用于地产的资金余额为5.60亿元，该公司债票面年利率于2018年8月26日由5.1%上调至7.6%；通过信托贷款而使用的资金余额为5亿元，年利率9.9%；通过金融机构贷款而使用的资金余额28.79亿元，综合年利率4.91%。

  另有房企年报也显示，其融资期限较长的银行贷款的融资区间在4.9%-5.635%之间，而公司债券的融资成本高达9.5%，甚至明显高于其信托融资成本（8%）。

  《证券日报》记者同时注意到，贷款基础利率LPR（贷款基础利率，LoanPrimeRate简称LPR）目前保持在4.31%附近（此前长时间保持在4.3%），该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率，部分龙头上市房企显然能够达标“最优企业”，其执行利率不高于4.31%。事实上，对于商业银行来说，这样的开发贷价格已经可以说是成本价，甚至是“倒贴钱”。毕竟，部分商业银行目前仅智能存款产品的利率就已经达到了4.3%，中小银行理财产品的收益率更是达到了5%。