大湾区成两会热词 10强房企土储货值3万亿

来源：《证券日报》 作者：王丽新

 从“湾区经济”概念到《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，粤港澳这一世界级城市群正在生成。今年两会，粤港澳大湾区也成为两会代表、委员的热议话题。

  正如全国人大代表、香港民建联副主席陈勇表示，“大湾区不再是遥不可及的美好蓝图,通过高铁和港珠澳大桥开通,大湾区逐步实现’一小时生活圈’,让我们对大湾区未来充满信心、更加憧憬。”

  在这片2017年经济总量接近10万亿元的湾区土地上，到处都是商机，亦是“憧憬者”房地产企业的“兵家必争”之要塞，能否提前站位粤港澳大湾区，甚至直接关乎一个房企的前途与命运。

  30家房企

  土储货值达5.7万亿元

  “集团的规划是，未来大湾区将成为禹洲业绩的第二个来源地、贡献地。” 全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安在两会上接受媒体采访时表示，未来大湾区的业绩贡献比例将会达到20%左右。  

  对于一家销售规模尚在600亿元量级的房企来说，大湾区亦是不可错过之地，可见其“寸土寸金，群雄逐鹿”之地位。

  据克而瑞地产研究分析，截至2018年底，TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50％。而根据统计局数据显示，大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米，按此来看，TOP30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年的销售。

  在充足货源的支撑下，当前在粤港澳大湾区抢占先机的主要有三类房企，分别为在此发家的全国化规模房企、看准了大湾区发展契机的外来房企和深耕本土的区域房企。

  老牌广东起家的碧桂园、恒大、万科和保利等房企已经是全国化龙头房企；龙光、佳兆业、越秀地产、奥园集团等是本土企业代表，在货值榜单中，本土企业的数量最多，达到了13家，拥有的货值总量占比达到了38％；融创、泰禾、世茂等外来房企也来势汹汹，已经储备了不少土地。

  从广东发家已经走向全国且成为行业龙头的房企在粤港澳大湾区的优势自不必说，本土企业和外来企业在该地的发展则是关乎中型房企下一轮排位赛的地位之战。

  本土、外来房企激战

  扎根于本土深耕的当地开发商，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。这些房企凭借地域优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展。

  以龙光地产为例， 截至2018年6月30日，龙光地产土储权益总货值超过6410亿元，其中粤港澳大湾区货值占比81%，无论是土储货值的绝对规模，还是相对比重，龙光地产在大湾区的投资布局均处于行业前列。

  “龙光地产对大湾区规划的落地执行及发展前景颇为看好，未来投资发展的重点仍是聚焦粤港澳大湾区。”龙光地产相关负责人接受《证券日报》记者采访时表示，公司计划未来5年-10年内将大湾区的市场份额提高到10%，成为粤港澳大湾区龙头房企。此外，对于中国香港，此前龙光地产已经斩获的地块开发顺利，未来，公司依然会在包括香港在内的大湾区城市群，积极寻找投资机会。

  而在外来房企中，以新中式住宅闻名的泰禾便是其中一位先行者。凭借对区域经济发展趋势的预判，2015年泰禾正式进军粤港澳大湾区，短短四年来，泰禾先后进入广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州，占据大湾区11席重点建设城市中的8席，布局项目数十个，总货值超过一千亿元，成为湾区内千亿元级房企之中布局最佳的房地产企业之一。

  此外，在粤港澳大湾区，泰禾+战略布局也在持续推进。在医疗、教育、金融和保险等多元化业务方面均有布局。泰禾集团方面表示，随着大湾区各城市的发展联动进一步深化，泰禾在粤港澳大湾区内的各项业务可以产生协同效应，进一步提升泰禾在湾区的综合竞争力。

  值得一提的是，在大湾区9个城市中，香港、澳门和广州都是房价较高城市，尤其香港和澳门楼市均价一直处在高位。在这种背景下，产业外迁则导致购房需求外溢，同时带动了9座城市房地产交易的进一步联动。

  《证券日报》记者曾在实地调研中获悉，珠海横琴与澳门一水之隔，房价却是澳门的一半，因此曾一度吸引很多澳门人来横琴购房。另以广州和深圳为例，东莞位于两个城市之间，正是产业外迁的聚集地，这也带动两个城市购房需求的外溢，因此近几年东莞楼市一度快速上涨，不少房企抓住机遇布局，资金周转变现速度加快。

  对此，银河证券中山兴文路证券营业部渠道经理冯伟鹏认为，粤港澳大湾区的投资主线为房地产。该湾区的特点就是区域小，经济体量大，随着高铁网络的进一步完善，对周边地区的虹吸效应将进一步显现，人口流入趋势未变，区域内房地产市场仍有机会。