豪宅市场大变局：一线城市量价齐跌 市场预期悄然生变

来源：《时代周报》 作者：蔡颖

    一直以来，豪宅因为稀缺性和高品质成为富豪和高净值人群投资以及抵御市场周期波动的重要选择。但在过去一年，豪宅市场急速降温。

  克而瑞数据显示，2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套，创下近5年来新低，不足2016年全年豪宅成交总量的四成。

  与此同时，随着全国楼市进入下行通道，豪宅“抗跌”的光环也已然黯淡。时代周报记者调查发现，在北京、上海、广州均出现了豪宅降价出货的现象。

  成交量下跌、降价出售背后是何原因？多位地产界人士直言，豪宅成交量下滑主要是限价、限购、限竞等调控政策影响。除此之外，国内富豪阶层购置房产的热情也在减退。

  一线城市量价齐跌

  2016年，豪宅销售出现了前所未有的井喷。根据易居研究院数据，2016年，一线城市豪宅产品全年累计成交接近2万套，成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升，同比增长44%。

  但2018年情况急剧变化。克而瑞数据显示，在四座一线城市中，京、沪、广三城豪宅成交量降幅最为明显。2018年，三城豪宅成交套数分别为2156套、3610套和503套，约为2016年豪宅成交套数的三成。即使是表现稍好的深圳，成交量也只是2016年的54%。

  传统一线城市豪宅销售失色，但以杭州、南京为代表的热点二线城市豪宅市场表现突出，维持了一定的增长幅度。2018年，杭州全年豪宅成交量为623套，较2017年涨21%，但跟2016年相比，仍有不少差距，依然不及2016年全年豪宅成交套数的一半。总体而言，豪宅市场持续降温。

  除了成交量下滑之外，一线城市的豪宅售价也出现明显松动。

  据克而瑞统计，2018年京、沪、广、深四城豪宅成交均创近5年新低，甚至达不到2014年成交水平。

  北京首先扛起了降价的大旗。近日，有媒体报道称，泰禾北京豪宅项目通过大幅降价的方式来吸引客户，有的项目更是直降千万。

  丽兹行北京公司销售顾问向时代记者表示，泰禾在南四环开发的金府大院，优惠力度最高达1000万元左右。之前卖3100万?3500万元，现在售价只有2200万元左右，优惠力度最大。

  “从去年年底，北京豪宅就陆续在降价，泰禾北京的5个项目都在打折，最高力度在6折左右，其他的项目没这么大的力度。除此之外，四合院也有降价。”上述销售顾问向记者透露，“金府大院的叠拼也已经清盘了，上叠和中叠因为总价比较低，这3天卖了57套，已经没房子了。而通州的一号院这几天已经清盘了。”

  类似的情况也出现在上海。在限购、限价等一系列调控政策的遏制之下，2018年上海豪宅的开盘价格均低于预期价格。

  位于静安区的九龙仓静安壹号市场预期为15万元/平方米，而根据安居客数据，项目开盘价格降至12.9万元/平方米。身处上海市中心的翠湖天地隽秀,预期价格为16万元/平方米，最后开盘价定在12.8万元/平方米。预期10万元/平方米的宝华城市之星目前的价格在9万元/平方米左右。除此之外，为了争取预售证，更多的豪宅项目都制定了低于市场预期的价格。

  上海二手豪宅市场价格也出现了小幅下降，幅度维持在100万元左右。上海某豪宅经纪人告诉时代周报记者：“上海每个小区都有一两套降价的房子，但是大幅度降价的比较少，例如，恒温恒湿恒氧的科技住宅，总价在2800万?3500万元之间，比之前优惠了100万元。”

  而另一位豪宅中介向时代周报记者推荐了新天地板块的一套183平方米的三房，“目前这套房屋总价在2380万元，而最高峰这个户型的房子大概在2500万元左右成交。”

  降价的浪潮同样席卷到了广州。“现在是入手豪宅的最好时机。总价在1500万元以上的别墅可以便宜300万?400万元左右。”广州一位豪宅经纪人向时代周报记者表示，现在豪宅的市场价格比2016年最高峰时便宜20%左右。

  市场预期改变

  与2016年豪宅市场的火爆形成鲜明对比，目前市场已经从沸点降到冰点。

  短短两年时间，为何会发生如此变化？明源地产研究院主编艾振强认为，豪宅市场的降温是由多重因素导致的。“首先，之前市场火爆，开发商对未来预计过于乐观，导致库存较大；其次，去杠杆背景下，信贷紧缩导致改善型需求减弱；除此之外，豪宅的投资价值变得没那么明朗，如潜在涨幅小，出手难，税费还高等。最后，不少所谓豪宅是伪豪宅，未来的增值空间没那么大，而豪宅增值速度赶不上刚需盘的案例比比皆是。”

  “这和楼市低迷有关系，因为豪宅市场都是非刚需的，客户大多是多次改善住房者或者投资客，每次国家在进行楼市调控政策的时候，豪宅市场都是首当其冲受到影响。“地产经济学家邓浩志表示，楼市调整中，投资性需求肯定是最先萎缩的，而刚需的用户的需求通常会比较坚挺。

  上海资深房地产评论员宋会雍也表示认同：“豪宅属于投资客的重仓区，其降温的原因在于2018年楼市投资预期发生了很大改变。”

  中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，豪宅保值功能强，但流动性差，在去年后半年楼市走向低迷的时候，有价无市自然成为主基调。

  显然，一系列调控政策的生效和国内富豪阶层的动摇，促成了2018年的“豪宅变局”。 而当变化发生，豪宅还是好的保值产品吗？ 在中国豪宅研究院院长朱晓红看来，豪宅有完整的体系价值，在建筑不变的前提下，小环境，大环境优化则加分，劣化则减分。价格随着价值走，体系价值要素变化决定房价高低。放在一定的时间维度里，豪宅的保值与增值能力毋庸置疑。

  同策研究院张宏伟表示，从投资渠道角度来讲，现在各行各业的情况都不太理想，如果说有一些高净值人群手头有多余的资金，而刚好楼盘在做一些价格调整的时候，可以去投资，这样能起到保值增值的作用，但切记不应该把鸡蛋放在一个篮子里面。

  开发商态度分化

  豪宅本身属于小众市场，而在持续调控的大环境下，飞速发展的黄金年代已然过去，面临新变化，开发商不得不调整布局策略。

  上海某闽系房企员工向时代周报记者透露，其所在公司几乎不做高端盘，旗下的少数豪宅主要是用于提高利润的，但销售速度相对比较缓慢，一个月卖几套就已经很多了。未来公司还是会主推刚需盘。

  “我们还是主打刚需，高端精品成本很高，而且现在市场环境不好，以我们的实力无法做出好的高端产品。”华南某房企员工向时代周报记者表示，其公司目前已经不推出新的豪宅项目了。

  “豪宅市场的需求还是有的，开发商需要调整策略。相对低总价、功能全的经济型豪宅应该是比较受欢迎的。“艾振强表示。而克而瑞数据显示，豪宅成交面积日趋小型化，1000万?2000万元以内的豪宅占到所有豪宅成交量的75%。

  融创某内部员工向时代周报记者表示，相对经济适用类的豪宅会在相对快的时间内回本，其所在的区域一直想做豪宅产品，但一直都未获得适合的土地。目前在尝试一些比刚需楼盘高一级的产品。有合适的机会，会争取做豪宅项目。

  广州一家中小型中介的负责人向时代周报记者表示，虽然市场行情在持续下滑，但豪宅属于稀缺产品，仍有很大的市场空间，3月份，公司将成立专门的豪宅部。