楼市1月低迷开局 三四线城市降温

来源：《时代周报》、《证券日报》

   在经历了2018年底调控政策的松动后，2019年新年伊始的房地产市场总体表现却并不理想。

  据中信建投证券分析报告统计，2019年1月百强房企全口径销售额达到 6610.7 亿元，同比下降2.6%，相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中百强房企权益销售额为 5088.5 亿元，同比下降 8.6%。

  一二线城市在调控影响下持续降温。从1月下旬开始，春节假期的到来使得网签基本暂停，新推项目较少。降温的局势还蔓延到三四线城市。房企在春节期间开展的“返乡置业”系列活动也收效甚微。

  从近期房地产公司披露的2019年首月业绩数据中，也可以发现楼市走向的变化：不同规模的房企销售业绩出现分化，龙头房企下滑，一些中小房企销售数据却依然上涨，呈现出几家欢喜几家愁的局面。

  楼市降温是否会持续？“从2019年后续趋势看，一二线继续在调控影响下低迷，三四线城市出现退烧现象，除非出现大规模政策变化，否则2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能。”中原地产首席分析师张大伟表示。

    40城新房成交量跳水

     2019年开年，由于春节假期，有几个城市新建住宅出现网签量为个位数情况。楼市冬天仍在延续，尤其返乡置业热度不再，导致三、四线城市新建住宅成交量同比和环比均快速下降。

  据易居研究院监测，2019年1月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。一线城市新建商品住宅成交面积环比下降36%，同比增长19%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降14%；18个三、四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降21%。

  值得一提的是，从过去两年春节期间成交情况来看，三、四线城市楼市是成交主力区，但今年却出现成交曲线跳水现象。

  据易居研究院监测，7个本轮调控较严的三、四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降37%，同比下降9%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三、四线城市新建商品住宅成交面积环比下降25%，同比下降28%。

  易居研究院研究员沈昕表示，弱调控或未调控的三、四线城市成交同比下降幅度较大，从成交量走势来看，2018年5月份见顶后逐渐下降，2018年三季度以来降温趋势明显，未来还将继续降温。1月份，三、四线城市出现成交同比大幅下降30%的现象，返乡置业降温是重要原因。据相关调查机构数据显示，今年虽然还有近52.7%的人群有返乡置业的意愿，但是相比于去年的58.7%占比还是出现了很明显的跌幅。

  沈昕表示，2019年1月份，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线在经历1月份的大幅跳水后将继续下滑，预计2019年一季度40城成交将继续萎缩。分城市类别看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，有企稳的迹象；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三、四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

  房企销售业绩分化

  随着去年下半年楼市进入下行通道，房企业绩分化情况明显。

  根据中信建投证券分析报告，百强房企中1月份销售额出现同比下降的有 35 家，其中下降幅度超 30%的达到13家。

  与此同时，多家龙头房企的销售业绩都开始出现了放缓的迹象。碧桂园、万科、中国恒大的销售额均同比下滑，降幅在30%左右甚至更高。

  根据公告，万科实现销售额488.8 亿元，同比减少28%。除此之外，恒大、碧桂园的销售数据也并不理想，恒大今年1月共实现合约销售金额约431.7亿元，同比下降32.9%，而碧桂园1月合同销售金额约330.7亿元，同比减少约52.18%。

  虽行业集中度进一步提升，但龙头房企销售金额门槛均在下滑，TOP 3、TOP10的入榜门槛均有所下降，相比于 2018 年1月分别下降28.1%、18.7%。

  而在TOP30以内的几家千亿级中型房企，却实现了逆势增长。中国奥园、祥生地产、华润置地、阳光城、中南建设和蓝光发展这6家房企单月同比增速均超过 30%。而同比取得正增长的共有19 家。

  从销售增速对比中可以看到， 51?100名区间的房企同比增速最高，达到 20.1%。

  虽增长势头迅猛，但中小型房企权益占比较低，其中 TOP3、 4?10、 11?20、21?50 的权益比例逐级降低，分别为 78%、77%、73%和 70%。

  值得注意的是，2019年1月份房地产市场总体表现不及去年同期。

  2019年1月百强房企全口径销售额达到 6610.7 亿元，同比下降2.6%。

  在销售压力之下，2019 年房地产行业迎来债务兑付小高峰，在债务集中兑付的压力下，房地产企业融资变得活跃起来。

  2019年1月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。

  其中融资成本也居高不下，融资成本最高的是当代置业发行的1年期15亿元的优先票据，票面利率高达15.5%。

  三四线城市持续降温

  “受春节假期影响， 2019年1月份实际销售天数要比2018年同期少10天以上， 而且历年1月份的销售额很大一部分来自于上一年12月份的认购。”国信证券分析师区瑞明在近期发布的一份报告中表示，前两个月销售数据参考意义并不大。

  张大伟分析指出，1月数据放缓，除因市场本身退烧外，与2018年1月份当时有2017年大量结转有关系。除此之外，2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

  长江证券分析师申思聪亦表示，分析50 座样本城市数据发现，2019 年1月龙头房企销售增速有所下降，三四线城市是房地产市场销售下滑的主要来源。

  其中，2019年1月一线、 二线、 三四线城市商品住宅销售面积同比增长约5%、增长约11%、下降约25%。各区域三四线城市销售负增长现象较为普遍。

  三四线楼市市场偏弱的趋势从2018年下半年便开始凸显。财富证券分析报告指出，百城价格指数显示，2018年下半年以来，三线城市房价指数环比增速开始下滑，12月价格指数环比增速0.33%，下滑至2016年以来最低位。

  “1月份，我们在某些三四线城市能完成预期销售目标，但也有很大一部分三四线城仅能完成40%?60%的销售目标。”华南某房企员工向时代周报记者透露称。

  三四线城市的退烧潮还蔓延到土地端。2019年1月，从土地成交面积看，三线城市土地成交面积 1541.60万平方米， 同比下滑48.97%，下滑幅度明显。

  而在今年春节期间，返乡置业意向人群相比去年略有下降，据安居客发布的《2018-2019返乡置业调查报告》，与2018年相比，2019年返乡置业意向人群占比跌至48.7%,下跌幅度为10%。

  而房企在三四线城市开展的返乡营销活动力度也不如以往。

  根据克而瑞数据，2019年春节期间最高折扣仅仅达到9折，平均折扣也只有9.5折。而对比2018年春节期间，房企整体折扣力度较大，平均折扣力度在8折左右，部分企业甚至出现了接近7折的打折力度。

  “2019年春节期间的返乡置业项目不多，而且都是一些简单的赠礼活动，并没有楼盘打折。”上述华南某房企员工向时代周报记者表示。

  而从结果来看，三四线城市返乡置业潮明显失色，整体收效甚微。根据克而瑞数据，春节期间，徐州、淮安等成交量同比腰斩，而韶关、台州等城市供应量以及成交量双双大幅回落，同比跌幅均超70%。