松与紧之间：房地产长效机制呼之欲出

来源：《时代周报》 作者：谢中秀

 2018年的最后一个月份，在经历了400余次调控之后，房地产市场还在“紧”与“松”之间犹疑揣测。

  但在这个年度结束的最后几天，一个位于山东省西部的小城打破了这种紧张而微妙的局面。

  12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局官网发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消新购住房限制转让措施。而这一“限售令”，自2017年11月开始实行以来，到现在也才一年有余。

  在经历了市场、官方的观望和试探之后，19日，菏泽市住建局官方正式出具解读，确定取消了限售。

  随后，广东省广州市住建委官方发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，对商服类物业进行了松绑，2017年3月30日前土地出让项目不再限定限售对象，可售个人。

  在12月21日召开的中央经济工作会议上，对房地产提出了“因城施策、分类指导”的要求。多位专家预测，2019年或许更多城市正式调整政策。

  但12月26日湖南省衡阳市撤销“限价令”又取消的行为，也让市场认识到，即使中央下放了微调权力，地方也要慎之又慎。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出：“虽然目前强调因城施策，并合理微调，但事实上各类松绑动作，无论是大还是小，都容易引起市场预期的变动。所以若是没有足够信心做到‘房住不炒’，部分政策的松绑会被认为是轻率的，也容易面临问责的压力。”

  2019年或超30城松绑

  时代周报记者不完全梳理，目前已经有甘肃兰州、山西太原、山东菏泽、广东广州等多地官方明确发文从限购、限售等政策层面进行松绑。

  2018年12月26日，由衡阳市发改委和住建局联合发布的暂停执行“限价令”的文件流出。但翌日衡阳市政府官方发文表示撤回该通知，并定性该通知对稳房价、稳预期认识不足，衡阳将坚决贯彻“房住不炒”原则，维护房地产市场的平稳健康发展。

  事实上，2018年以来已经有多个松绑消息传出，包括各地以人才政策放松限购，以及限价政策悄然松动等。随着菏泽“闯关成功”，以及中央定调“因城施策”，多位专家预测将会有更多城市松绑政策。

  中原地产首席分析师张大伟指出，从各地政策内容来看，之前政策过于严厉，所以部分城市楼市出现明显调整局部市场，存在政策微调的可能性。

  中原地产研究中心统计数据显示，限售是这一轮全国百城调控最标志性的政策，也是“房住不炒”的最典型政策，目前全国已经有90多个不同级别的城市执行了这一政策，菏泽“闯关”成功、官方取消限售后，或有更多城市跟进，而按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

  但即使在“因城施策、分类指导”的要求下，也有“夯实城市政府主体责任”的定调，下放到地方的，不仅仅是权力，还有与之相应的责任。

  社科院金融研究所原金融发展室主任易宪容分析，地方政府在因城施策发展本地房地产市场的同时，也要承担房地产市场调控的主体责任，不能脱离“房住不炒”的基本定位。

  短期调控升级为长效机制

  这一轮严厉的调控从2016年9月开始，持续了高压态势。到现在经过两年多的时间，从中央到地方，出台了近千个限制性措施。仅2018年，就有近450次政策调控。中原地产研究中心统计数据显示，2018年全国房地产市场政策调控次数较2017年同期增75%，刷新历史调控纪录。

  到目前，我国房地产市场形成了限购、限售、限价、限贷、限商等多维度的立体调控环境。

  恒大研究院分析指出，如限价、限售、限签政策，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用，随着市场平稳，这些政策势必清理退出；在限购方面，随着市场稳定，有些城市也会将限购范围缩小，从全市划定到市内核心区。

  而房地产市场定调“因城施策”也给各地因地制宜、适度松绑提供了中央依据。

  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，当前我国不同城市之间房地产差异比较大，比如某些城市库存量很大，那就需要适当减少供应，而部分城市房价上涨压力很大，那就需要相应地增加土地供应，“因城施策”也是为了让当地更好地把握当前各地房地产市场的特殊性，让当地根据实际市场情况相应地调整相关政策。

  与此同时，适度松绑如何合理平稳过渡，而不是变动太快，引起市场激烈反弹，也值得思考。

  中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为：“2019年即使多地出现政策微调，也不能离开稳的基调。”

  恒大研究院分析指出，从2017年起，中央高度重视建立长效机制，2018年以来，两会政府工作报告、中央经济工作会议、全国住房城乡工作会议等，都把建立长效机制放到了房地产工作的关键位置。2019年全国住房和城乡建设工作也提出，要着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，并继续保持调控政策的连续性稳定性。

  “长效机制并不代表短期调控政策转向，而是制度化一些有效的短期调控政策，使其平稳运行、长期有效。比如，在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代‘价高者得’的传统招拍挂模式、坚持差别化的信贷政策等。”恒大研究院表示。

  菏泽只是一个恰逢时机的起点，而背后昭示的，或许是短期调控已经结束，各地将进行适度微调，以使我国房地产市场进入长效机制作用、平稳发展的新常态。