土地流拍率超过2014年：房企怕啥 机会在哪？

 厦门地价腰斩。

  太原8宗优质土地全部流拍。

  上海市中心宅地流拍。

  杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让。

  佛山金融高新区以北地块无人竞价。

  合肥土地竞拍可分期付款。

  ……

  2018年行进8个月，土地流拍消息此起彼伏地传来，垒石头似的限购政策给楼市带来的悲观情绪正向土拍市场蔓延，一批高呼冲刺千亿目标的房企，身体已经很诚实地止步于土拍市场门外，观测风险。

  连一向激进的融创也慢下了节奏，融创中国执行董事、行政总裁汪孟德近日公开表示：我们未来会坚持谨慎拿地策略，还是坚持聚焦一二线核心城市。特别是经过2016年、2017年的涨幅，不少城市大体已经到顶。从未来的趋势看，很多城市的地价还是往下走的。

  据诸葛找房数据统计， 截至8月20日，全国住宅地块共流拍693宗，其中一线城市流拍11宗，二线城市流拍153宗，三四线城市流拍529宗。不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。

  二线城市流拍率最高，热点三四线城市被追

  进入8月后，土地流拍之势未减，低总价和低溢价成交成常态化，一些拍卖甚至一轮举牌成交。8月28日，武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让10宗地块，总出让面积67.61万平方米。最终，7宗成功出让（其中6宗底价成交），2宗流拍，1宗拍至熔断；同日，广州从化“火界”地段10万平方米2宗商住地遭遇第七次流拍；8月29日，江苏常州武进区一宗宅地进行竞拍，最终，由于无房企报名参与竞价遭遇流拍；8月30日，福州出让4宗地块，宗地总体量达255.35亩。最终，4宗地块均在一轮举牌后成功出让

  记者梳理发现，在众多土地流拍的城市中，流拍率最高的是二线城市。上半年，二线城市的流拍率在2%-6%之间，并且在5月之后不断增长。相比之下，今年三四线城市土地溢价率却保持平稳，5月份之后一直稳定在6%左右，显然开发商更偏爱热点三四线城市一些。对此现象，中信建投分析认为，因为一二线城市纷纷推出的限价政策，导致房地产项目利润率受到影响，与此同时，一二线城市政府又调高土地出让底价，使得地价成本在房价成本中占比过高，导致开发商做项目无利可图，因此很多房企更愿意去三四线城市拿地。

  一位不愿具名的郑州房企负责人对中国房地产报记者说：“现在敢拿地的都是大房企，小房企根本不敢轻易拿地。限价政策越来越严，房企所能想到的利润空间都被掐死，上周河南9部门联合发文整治房地产市场乱象，要求所有项目严格按备案价销售 ，严禁阴阳合同和捆绑车位、捆绑装修款；明确未取得预售证项目，禁开放售楼部、禁广告宣传、禁认购、认筹、排号等一切营销活动。连媒体发稿都不敢提项目售楼部，开发商也不敢在拿到预售证之前让媒体展示自己售楼部的信息。”

  这位房企负责人还称，郑州很多没有拿到销售许可证的售楼处直接关闭了，而且不知道政策什么时候会放松，本地开发商基本都不太敢拿地了。

  大规模土地流拍的态势与时局

  中国房地产报记者梳理发现，在近10年的房地产市场发展中，土地市场流拍率最高的年份是2014年，当年全国住宅用地出让流拍率为4%。但现在流拍历史被改写了，今年1-7月份全国住宅用地流拍率达6%，二季度平均流拍率是7%，并且流拍率还在逐渐攀高。   

  出现这种态势，诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受中国房地产报记者采访时表示：“市场下行地价过高房企拿地风险增加，位置偏僻、地价过高带来的潜在营销压力是流拍主因。

  一些地方政府依然遵循“卖地”老模式，盲目定价且宁可流拍也不愿降低起拍价。部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，据不完全统计，二线城市流拍土地的楼面起拍价占到预计售价的50%左右，如成都、合肥、沈阳、宁波、苏州、太原等城市。苏州流拍的土地楼面价甚至占到了周围项目均价的60%以上。

  以苏州7月以来流拍的3宗地块为例，这3宗地块均位于城区，地理位置优势明显，其起拍价均在13000元/平方米以上，其中高新区狮山街道的2018-WG-15号的楼面起拍价更是达到了18745元/平方米，与周围项目相比，如此高的起拍价不具备优势，再加上配建幼儿园等条件的限制，开发商的盈利空间非常有限，流拍也在所难免。

  另外，地块位置偏僻也是流拍的一个原因。从7月份以来流拍的各个地块的地理位置上来看，位于城区的仅占31%，其余分别是郊区占比24%，位于县城区占比2%，县郊占比20%，乡镇占比23%。地理位置一直是各家房企拿地的核心要素，在房地产企业融资收紧及资金回笼放慢的背景下，企业不愿意把资金投入在风险较大，销售预期不好的位置偏僻地块。”

  在层层调控政策加码后，一二线城市自去年下半年以后基本进入全面限价。而在严格执行限价的背景下，开发商的利润率逐渐被削弱。今年以来，几乎所有的一线城市土地出让都设置了严苛的条件，如北京的限地价、限房价、竞自持、建共有产权房；上海的自持租赁面积不低于15%；广州的限地价、限房价、竞自持、摇号等。一些热点城市也都设置了限地价、限房价、竞自持等要求。这些限制条件大大压缩了房地产盈利的空间，给项目盈利和周转带来了压力，企业选择地块时更加谨慎。

  一位银川的房企区域负责人在接受中国房地产报记者采访时表示：“现在三四线城市对推出的棚改项目用地也设置了较严苛的条件。银川推出的位于西夏区北京西路北侧、轻纺巷东侧的棚改项目地块，要求竞得人提供的安置用房面积占项目建筑面积的三成甚至四成。且竞得人须承担已发生的拆迁费用及货币补偿安置费用5982.92万元。开发商不仅需要建设安置房还需提供安置费用，盈利空间被压缩到几乎没有，所以这种地我们基本放弃。”

  新城控股高级副总裁欧阳捷在接受采访时认为：房企资金压力偏大，也是土地交易价格下降的原因。他表示，虽然房企账上有钱，但未必能动。因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取。账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱，也许现金越短缺，因为还要继续投资、拓展业绩。

  资金方面的压力今非昔比，不仅各种融资渠道收紧，大多数城市还对土地资金来源有着严格的要求，房企必须全款自有资金拿地，银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金。 

  此外，各大房企负债率达到了近年最高。龙头房企资产负债率及净负债率普遍上升，如一向稳健经营的万科，上半年净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升；龙湖2018上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%；华润的净负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。新城控股上半年负债率达100.4%，上半年净负债率较2017年末提升了37个百分点。

  2018年下半年，对于房企来说，拿地如同大江大海撑船，如有不慎，小则遇困，大则翻船。