135家上市房企上半年营收7740亿 八成利润上涨

半年卖房收入7740亿元 17家净利增超2倍

据同花顺统计显示，上半年，A股135家上市房企营业收入共7740亿元，同比上涨24%；净利润合计852亿元，同比增长38%，即平均每家上市房企赚约6.3亿元，比去年同期多赚约1.73亿元。除了部分转型的中小房企外，八成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。

上半年，万科净利润同比增长24.9%；恒大地产、保利地产等龙头房企净利润也明显提升；万通地产、中粮地产等17家房企更是净利润同比上涨超200%。

龙头房企中报为何如此“好看”？ 58安居客房产研究院首席分析师张波对记者表示，行业集中度不断提升，让龙头企业有了更多操作空间；同时，2017年房地产项目在2018年上半年进行销售结转收入，对房企半年报有一定影响。 “房企利润上升还和周转率加快有关。受融资不断收紧影响，为了应对资金成本不断上涨、现金流短缺等问题，房企非常重视回款速度，尤其是在销售环节的现金回流。”

135家房企净利852亿元

从上半年业绩来看，不同梯队房企净利增长速度不同。

《证券日报》根据同花顺数据统计，截至6月30日，上述135家房企归属于母公司所有者的净利润达852亿元，平均每家归属于母公司所有者的净利润为6.3亿元，2017年同期则为4.57亿元。

具体来看，归属于母公司所有者的净利润超过10亿元的企业有18家，占比为13%；净利润1亿元-10亿元之间的企业为65家，占比约为48%。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，大部分企业利润明显上涨，除了部分转型的中小企业外，八成房地产企业2018年上半年利润明显上涨，这是房企收获最丰厚的半年报，多家房企净利润出现高达200%的上涨。

值得关注的是，多数房企今年都在强化现金流收入，提高周转速度，加快销售节奏。不过，高周转虽然是房企的必由之路，也是加速规模扩张的手段，但前提是施工的安全性和产品的标准化，业内盛行的“3-6-9”周转模式（即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼” ），需要企业有很强的产品营造能力和“质量与速度”的平衡能力。

正如新城控股高级副总裁欧阳捷所示，高周转模式本身并无对错，但是执行高周转的同时也要确保制度流程的规范性和严谨性。比如节点计划的编制必须科学合理并具有可执行性，现场管理必须满足文明施工、安全生产、培训覆盖、监管到位等要求。

中银证券报告显示，在严调控背景下，政策边际放松预期较弱，高位运行难以持续，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著。

资金链承压

事实上，由于过去扩张速度太快、负债过高，去年下半年以来，负债较高的房企都在用各种手段降低负债率。

目前来看，2015年-2016年，地王频现奠定了中长期毛利率的下行趋势，行业整合将加剧。尤其在房地产增量市场天花板来临之际，过度依赖住宅销售获得收益的房企，动辄资产负债率超过80%，相当于背着“炸药包”前行。鉴于此，不少房企都在加码持有型物业运营收益，以期获得稳定现金流和增加新的盈利增长点，以此缓冲风险。

更重要的是，调控政策不断加码，在一、二线热点城市限价政策高压下，房企难以定下预期高价，撑不住的企业率先“降低预期定价”卖货，有些房企则仍在延缓项目上市时间。在融资方面，多种融资渠道紧缩，房企融资压力很大。

有分析师认为，大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。在本轮地产周期中，多数龙头企业拿地有节奏，存货管理能力较强，销售和进货时机把握较好，财务盘面较为好看，信用评级较高，因此融资渠道畅通。

黄守宏表示，龙头房企预收款锁定率高，且具备较强的现金管理能力及回款能力、较强的融资能力；从负债率看，虽然龙头房企的资产负债率较高，但剔除预售款后的资产负债率低于其他分组。

但中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，在项目去化率较低的情况下，若融资渠道受到阻碍，未来可能有偿债风险。

更多房企布局长租公寓 被质疑推涨房租

因被质疑推涨房租，近期“长租公寓”被推上风口浪尖。北京市住建委还在8月23日查处了昊园恒业、自如、中恒建业等23家涉嫌哄抬房租、打隔断群租等违法违规行为的中介机构。

不过万科总裁祝九胜在中报业绩说明会上表示，这可能有一点误会，“近一两年确实有一些资本、机构介入了租赁业务，但机构占比非常低，对住房租赁市场的渗透度有限”。

半年报中，不少房企透露了在住房租赁业务的动态。

2014年开始布局长租公寓的万科，截至6月末其长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

另外，龙湖旗下长租公寓品牌冠寓则陆续在北京、上海、杭州等16个城市开业运营，累计开业房间数量超2万间，开业超过6个月的项目平均出租率为90.1%。

房地产研究机构克而瑞的数据显示，规模排名前30位的房企有三分之一已经展开住房租赁业务。

事实上，随着万科、龙湖、复星、旭辉等房企入局租赁市场，近两年住房租赁市场进入猛增阶段。

“未来，房企持有租赁项目进行出租的收益会上升，进而改变房企的经营方式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，部分房企在租赁业务方面还会不断创新，尤其会在租房信用体系的建立上有更多尝试。

三四线城市拿地不手软 助涨当地房价

伴随热点城市调控趋严、市场热度减弱等因素，核心城市群周边的三四线城市，成为房企的新目标，万科、旭辉、龙湖、融创等房企上半年均纷纷布局三四线城市。

半年报显示，旭辉地产加大了二线、强三线的城市布局，在三线及其他城市的土地储备金额占比近四成。其不断开拓“环沪都市圈”、环渤海等周边区域，新进入潍坊、淄博、常州、徐州、芜湖等三四线城市。

绿地控股的项目拓展重点则是围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目，上半年累计获取项目60个。

安居客房产研究院的监测数据显示，房企下沉三四线城市的脚步不断加快。上半年，一线城市拿地金额同比降约70%，而三四线城市则同比上涨约40%。

“这一操作背后的逻辑是抓住机遇、分散风险，在企业规模化扩张的内需驱动下，地域扩张很快从一二线蔓延到三四线城市；加之，棚户区改造加速，确实引发了房企新一轮的开发热潮，并在一定程度上助涨了三四线城市房价。”张波说。

国家统计局发布的70城房价数据显示，上半年三四线城市房价涨幅明显。7月份，35个三线城市新房价格环比上涨1.5%，涨幅再次扩大；同比看，三线城市新房和二手房价格涨幅都超过了5%。

不过对于房企这种下沉式布局，融创中国董事长孙宏斌称房企也存在焦虑。孙宏斌在融创半年报业绩会上说，“如果房企布局了四五线城市，市场冷得比较快，开发商压力可能就比较大”。

多数房企对楼市发展继续抱乐观态度

今年以来，官方多次明确强调，楼市调控不动摇。8月份，全国超过45个城市发布了约55次楼市调控，年内累计调控次数高达315次。

在这样的背景下，房企如何看待楼市走向？谋发展之路又会怎么走？

记者梳理发现，多数房企仍对中国房地产市场发展趋势抱以乐观态度。保利地产在半年报中就提到，房地产发展趋势依然向好，国内城市化进程推进与居住需求升级将继续拉动优质资产配置。

同时，调控政策将持续高压，成为龙头房企的普遍认知。

“行业整体政策基调依然趋紧。”浙江广厦半年报中指出，房企进入存量需求的博弈阶段，同时，房企成本普遍开始回升，行业整体杠杆率和短债压力上行，资金将继续向大公司和高评级公司集中，龙头房企优势将进一步扩大，中小民营房企面临更大的发展和资金压力。

银行业上市公司的半年报也暴露了房地产行业的融资问题：房地产行业不良贷款率正在反弹。

谈及原因，张波认为有三点：一是经济增速放缓导致房企资金链紧张，偿债能力下降；二是官方对房企融资的管控没有放松；三是行业集中度不断提高，中小房企融资难度越来越高。

面对新形势，部分龙头房企已经开始“转型”谋发展。保利地产在半年报中提出，将持续做大做强的同时，紧抓行业转型发展机遇，布局社区消费与房地产金融业务；万科也表示，将租赁住宅业务确立为核心业务。