流拍频现 全国土地市场整体降温

来源：证券时报

 房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点。房地产市场调控逐渐深入，正不断传导至土地市场，更让不少开发商意识到市场正在发生的变化。相比于前几年土地市场的火爆，今年以来全国多数地区的土地市场整体降温，但也呈现冷热不均的现象。

  土地流拍大增

  今年以来，流拍在全国土地市场上越来越多地出现。据中原地产研究中心公布的数据，今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

  8月10日，太原土拍市场8宗地块全部流拍。其中，仅有的两家拿地公司出价不达拍卖底价。事实上，这8宗地曾被寄予厚望，此前有业内人士预估，这场拍卖会有望诞生今年太原的最高楼面地价和土地单价。其实，土地市场的降温在各地均有表现，在杭州、苏州、宁波、嘉兴等地均有地块流拍，背后反映出的是房企在拿地方面更为审慎。“在目前的政策环境下，公司在拿地方面是宁缺毋滥，如果投资回报率不高，我们宁愿选择放弃。”深圳一家大型房企的相关负责人向记者表示。

  机构数据显示，2018年上半年20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本则下降了16.7%。其中在一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%。此外，土地成交的溢价率也处在下行通道。机构数据显示，7月份全国300城市住宅用地成交均价下降幅度近两成，溢价率较去年同期下降22%。

  房企拿地趋于保守

  在临近深圳的东莞，8月进入了土拍高峰，最吸引市场的还是8月13日和14日出让的清溪地块。8月13日是由华润以总价10.7亿元、楼面价约每平方米13396元拿下编号为2018WG016号的地块，这一价格已经刷新了近3年来清溪的最高楼面价。但是这一纪录仅仅保持了1天，8月14日由金茂以5.56亿元、楼面价约每平方米14003元拿下编号为2018WG017的地块，再次刷新纪录。不过，东莞8月的土拍盛宴中也有多块土地没有触发竞自持机制，地价、竞拍主体均不及往年的热度。

  而在惠州土地市场，更上演了一场“乌龙剧”。8月22日，位于惠州大亚湾西区荷茶地段一宗约6000平方米的地块拍出7.9亿元的天价，溢价率高达2022%，这也是惠州土拍史上最高溢价率，而且地块楼面价高达每平方米33316元，相比于目前惠州一手住宅10000多元的成交均价，让人直呼不可思议。公开信息显示，由于惠州市金泓投资有限公司相关工作人员在报价过程中操作失误，致使报价出现极大偏差，这也意味着该宗地竞价出现异常确实系土地竞拍方的操作失误造成。

  其实，不少开发商已经意识到市场正在发生变化，尤其是在土地市场。过去，价高者得的拍卖模式也带来了一些弊端，特别是“地王”频现。如今，各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化。另外，“只租不售”的土地模式也成为土地出让的重要选项。

  近日，深圳市土地房产交易中心公布3宗居住用地的出让信息，分别位于龙华、光明以及大鹏新区，3宗宅地挂牌起始总价14.25亿元，将于9月26日交易。其中，龙华A914-0305宗地建设普通商品房，竞配建公共租赁住房。商品房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。而光明A511-0037宗地和大鹏G15401-1507宗地建设70年自持租赁住房，光明宗地竞配建人才住房，大鹏宗地竞配建公共租赁住房，建成后限70年自持。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在严厉调控的背景下，地方政府仍会维持一定的供地节奏，但房企的资金链压力开始增大，拿地策略也趋于保守。目前，部分流拍土地其实有着特殊原因，即拿地的性价比并不高，比如说总价较高或者说需要配建项目等，所以房企的积极性是不变的，但是会变得比较“挑剔”，哪怕是房企今年前7月的销售业绩不错，但到账的资金或者说部分销售款真正回到房企银行账户的周期其实被拉长，所以拿地会相对保守。