一线城市新房成交分化 北京前7月下降近4成

来源：21世纪经济报道

  一线城市的房地产成交仍在谷底徘徊，但部分呈现反弹的态势。

  近日，相关政府部门和市场研究机构相继发布了四大一线城市的1-7月房地产销售情况。上海、深圳有所复苏，北京、广州则持续低迷，调控最为严厉的北京，新建商品住宅销售同比下降超过三成。

  易居研究院研究员沈昕表示，从需求侧来看，调控将贯穿2018年下半年，力度不会放松，市场将受此影响出现降温；从供给侧来看，考虑到下半年开发商在资金压力下，推盘节奏或有加快，预计8月的成交量基本保持平稳。

  新房成交分化

  易居研究院数据显示，1月至8月上半月，一线城市累计成交面积同比减少24%，降幅较7月上半月收窄6个百分点。

  而分开来看，一线城市的商品房销售在调控压制下，依旧处在底部，但情况各有不同。

  北京市统计局近日发布的数据显示，今年1至7月，北京商品房销售面积为288.8万平方米，同比下降39.9%，其中住宅销售面积为210.5万平方米，下降32.9%。

  值得注意的是，在楼市周期性因素和企业加大推盘力度的影响下，北京新房销售在7月迎来回暖。易居研究院数据显示，7月，北京单月销售面积达到49万平方米，同比增长约25%，结束了今年开年以来持续单月销量持续大幅下滑的态势。

  广州同样处于成交面积下降通道。中国指数研究院的数据显示，今年前7月，广州新建商品住宅成交面积约为497.03万平方米，同比下降超过一成。

  在北京和广州年内销售面积依旧走低的同时，上海和深圳则有所恢复。

  上海统计局数据显示，前7月，上海商品住宅销售面积达到788.92万平方米，同比增长7.8%，同比增速略高于全国平均水平。

  沈昕表示，经历了6月份新房供应面积的大幅减少，上海7月份拿证开盘项目大增，共有27个新建商品住宅项目进入市场，供应面积处于2016年6月以来的次高位，仅次于今年4月份。供应量的释放使得7月份新房成交面积创2017年4月份以来新高。

  8月17日，深圳统计局发布数据显示，上半年深圳商品房屋销售面积累计达到326.01万平方米，同比增长12.3%。

  21世纪经济报道记者注意到，尽管深圳官方并未发布商品住宅的销售数据，但从机构的统计数据来看，深圳新房交易已有筑底回暖迹象。

  易居研究院的数据显示，1-7月，深圳新建商品住宅成交面积达到169万平方米，尽管仍远低于楼市上行期2015年、2016年同期的378万平方米和274万平方米，但已比2017年同期的129万平方米提高了约31%的成交量。

  或将维持低位

  尽管行情有所回暖，但多位受访人士均认为，短期内再现火热行情的可能性不大，一线城市的新房销售还将维持相对低位。

  以深圳为例，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，深圳的新房成交总量维持低水平线已是定势，很难有大幅攀升。深圳每年土地供应非常稀少，而“房改”之后，每年供应量留给新房的比例也有减少，无论是政策导向还是土地供应都决定了将来不可能大量地供应新房，新房供应基本是小规模格局。

  6月，深圳方面已经提出，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中，人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4。

  而在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来，北京等一线城市的成交持续低位，不仅仅是强监管下的需求管控和供应比例变化所致，还有其他多方面因素。

  欧阳捷指出，首先，整个市场出现了预期的调整。目前，中央提出坚决遏制房价上涨，使得一些购房需求不急于入市，进而导致市场的预期出现变化。

  其次，北京等地存在供求关系的结构性的问题。买房需求大的区域无房供应，而供应大的区域往往居住并不方便，特别是限价房等政策性住房，往往位置相对偏远，购房者觉得性价比不够或交通不方便。

  第三，北京等一线城市这两年土地供应偏少，导致住宅市场供应偏少，选择余地太小，购房者买不到合意的房子，也使得住宅成交量下滑。

  此外，也有分析人士指出，随着一线城市普遍进入“减量发展”模式，一线城市楼市会逐步转向存量市场为主。在这一背景下，新房市场在市场中起到作用也会发生变化。

  宋丁指出，一线城市新房、商品房的比例在原有的基础上再扩大规模可能性很小，将来比例还会下降，新房可能处在“类稀缺”状态，未来买新房难度还是将加大。

  这也让规范租赁市场的需求越发迫切。“将来租赁板块在存量市场的比例相对会越来越大，散租的比例会逐步受到压缩。可能在未来5年内长租公寓的占比能超过20%，需要加强租赁市场建设。”宋丁表示。