房地产从严调控未松动 房贷利率仍处于收紧状态

来源：21世纪经济报道 作者：顾月、周炎炎

 近期，有多家银行开始下调住房按揭贷款利率。如8月1日汇丰银行将广州地区首套房利率下调为基准上浮8%，二套下调基准上浮10%，两个月以来首套房利率累计下调17个百分点，二套房累计下调16个百分点；南京地区部分银行也开始下调二套房利率，将上浮25%下调为上浮20%。8月9日，21世纪经济报道记者获悉工行上海分行和农行上海分行同日调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折。

  对此，市场上有传言称“水”又开始流入房地产市场。

  但实际上，21世纪经济报道记者调查发现，广州、南京等地下调利率的银行多是股份行、外资行，在当地市场中占比很小，其利率调整对市场影响不大。而在上海，工行、农行于8月10日表示，未对个人住房贷款利率进行调整，称将坚持“房住不炒”定位，认真执行个人住房贷款差别化信贷政策。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道采访时表示，如果说银行在调整政策后又被叫停了，那说明目前政策管控还是很严厉的。“在当前放松容易引起市场的亢奋，带来房价上涨预期。但也从侧面也说明银行本身从商业运作角度看，有放松的意愿或倾向。”严跃进说。

  此外，虽然少数银行开始下调部分地区的房贷利率，但整体来看，7月全国房贷利率仍呈现上行趋势。融360大数据研究院最新发布的数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，环比6月上升0.53%，二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨3BP。

  上海房贷利率拉力

  在全国一线城市普遍首套房利率较基准利率上浮的主流中，上海堪称“一股清流”。虽然8月10日工行、农行称未对个人住房贷款利率进行调整，但整体来看，上海房贷主流利率不但不上浮，还仍有9折到9.5折不等的折扣，为全国热点城市中最低。

  为何在全国房贷利率上浮的背景下，上海仍可以提供房贷利率折扣？

  一位全国股份制银行零售业务部副总经理对21世纪经济报道表示，原因主要在于上海信贷市场竞争充分，既有中资银行，也不乏外资银行。在资金充裕、拼杀强劲的情况下，“抬价”只能意味着丧失市场，因此不可以将较低的利率理解为“放水”。另外，对于房地产市场，上海监管部门的态度是保证刚需为重，因此大行的资金定价较低，也产生了一定的引导作用。

  “上海也曾房贷利率较高，但是后来政府有所管控，即普遍提高利率被认为有联合起来的垄断属性，所以相关部门一直让商业银行给予折扣。”严跃进表示，“这还与上海房地产市场相对简单有关。北京市场产品较多，而普通住宅项目少。相对来说上海普通住宅项目多，银行贷款也是会更加聚焦普通住宅项目。”

  此外，克而瑞研究中心总经理林浩认为，2018年上半年上海房地产市场成交减少，房贷供需关系较为宽松，银行额度相对充裕，也是可以提供优惠利率的原因之一。

  中国人民银行上海总部最新公布的数据显示，今年上半年上海本外币个人住房贷款新增275.03亿元，同比少增914.20亿元，今年上半年上海新增的个人住房贷款金额仅为去年同期的23%。

  被利率上浮错杀的刚需者

  据21世纪经济报道记者了解，房贷利率并非固定利率，一般是固定比例下的浮动利率，即上浮／下浮的百分比是固定的，但基准利率则是会根据央行政策调整。目前某些城市不断上行的房贷利率在一定程度上使得购房者有所犹豫。

  一位正准备在南京购买首套住房的吴先生告诉21世纪经济报道记者，目前南京首套房贷款利率上浮20%的政策让他犹豫。“上浮20%就是5.88%，虽然看起来和四五年前差不多，但如果未来央行上调基准利率到2014年6.15%的水平，自己的房贷利率就变成7.4%了，让人难以接受。”吴先生表示，“去年还是基准九五折，今年直接变5.88%，上升实在太快，刚需族要忍受房价上涨、利率上涨、茶水费、限购限售、高价精装修等多重压力，实在是伤不起。”

  另一位七月刚在武汉购买了首套住房的王女士也表示，虽然在限价政策下武汉新房这一年涨幅较小，但是签约利率则已从去年同期的基准到目前上浮30%。“虽然房价本身每平方米只涨了1000多元，但贷款200万情况下利息总共多了55万，另外自己为了选到好户型，还交了6万元的茶水费，实际购房成本上涨近30%。”

  据21世纪经济报道记者调查，目前武汉、南京、济南、郑州、青岛、苏州等热点城市的主流首套房贷利率均已上浮超过20%，二套房主流利率则在上浮25%到40%之间。

  对此，林浩认为，上半年部分城市首套房贷利率已达上浮30%水平，这一方面是上半年去杠杆、控房价下按揭额度有限，一方面也是因为银行上半年资金成本较高。“下半年房地产调控的力度不会放松，但房贷利率上浮30%与保障刚需理念相违背，如果下半年银行资金成本下调，这些房贷利率涨幅过高的城市也有很大可能下调房贷利率。”

  “近2年房地产调控非常明确，即打击投资投机性购房，控制房价，但在政策执行中应该注意保障刚需者住房需求。”中原地产首席分析师张大伟表示，“首套房购房者肯定是刚需。既然上海能够执行基准优惠，表明基准利率完全可以覆盖银行成本，银行尤其是国有银行针对刚需执行基准利率不上浮应该是基本，不应该执行处罚利率，而对于部分提前还款的刚需购房者，也不应该无差别收取罚息。”