前5月楼市调控创新高，限价房调控探索打补丁

  “摇号”与限价，是近期楼市的最热话题。

  6月13日，据北京日报报道，由于公示信息不全等原因，北京市住建委执法大队现场要求6月8日获得“预售许可预告”并在当周末开盘的两楼盘立即整改，并就两项目所涉及的违法违规行为进行立案查处。

  作为各地调控政策的重要组成部分，北京等地的限价房即将在近期迎来上市高潮，此前，一些城市的限价房出现了抢房现象，在楼市出现部分回暖的背景下，如何管理限价房，改进相关调控政策，成为关注焦点。

  预期变化微妙

  楼市正在局部回暖。

  易居研究院发布的库存报告显示，截至2018年5月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。百城住宅库存已经出现了连续34个月同比下跌的现象，其中有73个城市库存规模低于去年同期水平。

  不仅是全国整体去库存的持续，在楼市风向标北京，尽管新房项目在六月才开始大规模入市，目前市场反应尚不明显，但在二手房市场，北京已经出现了复苏迹象。

  链家6月初发布数据显示，2018年以来，北京市二手房市场持缓慢回暖，除受春节影响的2月以外，其他几月的交易量均实现环比上升，而5月的增速达到17.9%，在受其检测的12个城市中排名第二。同时，当月北京中心城四区（东城区、西城区、海淀区和朝阳区）的成交均价环比上涨4.4%。

  “市场预期正在发生微妙的变化”，新城集团高级副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示，市场数据之所以局部回暖，根本原因在于住房供不应求，尤其是土地供应趋势性下降的局面仍未改变。对于热点城市而言，核心区无地可供已成定局，在“摊大饼”模式被逐渐摒弃的背景下，郊区的土地供应也开始趋紧，商品房供不应求的局面还会持续。

  在欧阳捷看来，一些政策造成了新房与二手房的价格倒挂，“利差”的出现一定程度上提升了购房者的房价预期，放大了购房需求，加剧了市场的失衡，在局部市场出现了一些热点。

  但多位受访人士也指出，去库存速度正在下滑，总体销售增速也处在相对低速，局部地区的回暖难以开启楼市新的周期。

  易居研究院副院长杨红旭则认为，在北京、合肥、苏州等城市，楼市低迷之后出现了一定程度的反弹，但由于严厉的调控仍在持续，货币与信贷也依然趋紧，很难判断这会是一个新的周期的开始，局部地区的反弹难以持久。

  争议“限价房”

  多位受访人士均指出，由于局部不断有新的热点城市出现，在“控房价”的调控基调下，各地的调控也会不断升级。

  中原地产研究中心的数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布多达159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全国超过40个城市发布50次调控政策，刷新历史纪录。

  在易居研究院副院长杨红旭看来，这一轮的调控政策存在几个典型特点，从区域分布来看，以弱二线和三四线城市为主，“哪里是热点，哪里出政策”；从政策手段上来看，以限售为主，加上限贷限价政策，而限购政策则只在少数几个城市出现；此外，还有一大特征，是海南、成都等个别地方的调控特别严厉。

  其中，引起讨论最多的，是部分城市推出的“限价房”政策，也被认为是上述热点城市下一步调控升级的重要方向。

  为了谋求住房市场稳定，有关部门用强有力的手段将新建商品房的价格控制在一个相对较低的水平线，并在2017年成为调控的重要方向。而限价房在2018年迎来上市高潮，4月初，链家研究院发布调研报告称，限价一定程度上可能导致同一区域新房价格低于二手房价格，“非市场”的价格带来购房者的争相抢购。

  这也直接导致了有关城市后续摇号购房政策的出台。3月以来，南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州等热点城市先后出台购房摇号政策。5月底至今，深圳也有两个项目通过摇号入市。

  但摇号作为保证购房过程公平公正的手段，被认为并不能从根本上解决价格倒挂的问题。有业内人士建议，可以考虑退出限价政策，同时升级限购，从而解决倒挂问题。新加坡南洋理工大学教授黄有光此前对摇号制度的批评也引发热议。

  欧阳捷向21世纪经济报道解释，限价房实际上是高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房体制中，中端有支持的体现，是政府通过“限房价、竞地价”实现对购房者的让利。而之所以出现倒挂，是在于政策体系的不完整，没有通过政策对限价房与普通商品房做出“划断”，“限价房的自住和商品属性与普通二手商品房没有区别，这是问题的关键”。

  欧阳捷指出，可以通过设置不同的契税税率，对流向二手房市场的限价房开征利得税、对限价房设置不同的限购时间区别等手段，区分限价房与普通商品房，从而强化限价房的自住属性，解决倒挂的问题。

  5月，北京发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》，规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，就被认为是这一思路下解决限价房问题的探索。