二三线城市房价同比涨幅收窄 阶段性供应缺口隐现

    多数分析人士认为，随着楼市调控政策的新一轮加码，在很多城市，政策将和市场形成博弈。这些城市的房价走势，将根据政策出台的时机、力度而有所不同。但总体而言，成交量有可能在政策作用下继续下滑，房价走势则将趋向稳定。 
    2018年5月16日，国家统计局发布数据显示，70个大中城市中，有58个城市的新建商品住宅价格在4月出现环比上涨，比3月的55个有所增加，且很多城市房价涨幅出现轻微扩大。而在3月，同样的趋势已经出现。房价的回升，往往要经成交量的推动，但4月的房价变化是在交易量下滑的背景下取得的。国家统计局此前发布的数据显示，4月单月，全国住宅销售面积环比下滑21.2%，同比下滑4.4%，近两年来首次出现同比下滑。 
    有分析认为，“量跌”说明房地产市场的上涨周期接近结束，“价涨”则意味着购房者的预期仍然乐观。这种看似矛盾的结论，背后隐藏着一个容易被忽略的现状——部分城市的库存出现阶段性不足。 

部分城市房价“补涨” 
    成都万人摇号、西安人才“抢房”、丹东炒房团涌入……近期，房地产市场再度成为外界关注的焦点。国家统计局于5月16日发布的房价数据，在一定程度上吻合了购房者的直观感受，但数据更为全面和客观。 数据显示，今年4月，70城新建商品住宅价格平均环比上涨0.59%，涨幅连续两个月扩大；二手房涨幅为0.48%，连续三个月扩大。同比来看，由于去年同期基数较高，新房和二手房价格涨幅都在收窄。其中，区域分化的情况继续存在。按照国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解读，15个热点城市新房价格继续保持稳定，7城环比下降，8城微涨。 
    4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅销售价格同比涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。 
    房价上涨的城市主要位于中西部和东北地区。丹东以2.0%的环比涨幅居首，另有13个城市的环比涨幅超过1.0%，大连、哈尔滨、三亚、西安、贵阳、太原等被约谈的城市在列。 
从2016年的“9·30新政”算起，房地产调控已多轮层层加码。至今，热点城市房价已经维持在平稳状态，但区域性、阶段性的价格异动仍然存在。但与去年相比，今年70城市的房价平均涨幅已明显降低，单个城市最高涨幅也不及去年同期。 
    上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，丹东楼市出现近年来少见的非理性炒作现象，导致房价涨势较大，但这种情况难以持久。对于其他房价上涨的城市，他认为有一定的“补涨”因素。“和东部城市对比，一些中西部城市（尤其是中心城市）房价基数不高，在利好因素的刺激下，价格容易抬升。”严跃进说，落户新政、高价地、区域性利好政策等都有可能成为刺激因素。西安属于前者，海口、三亚则属于后者。不同于以往的是，此轮房价的上涨是在整体成交量下滑的背景下取得的。即使是一些房价涨幅相对较大的城市，成交量也不够强劲。今年第一季度，西安的住宅销售面积下降2.0%；3月单月，海口市的房屋销售面积下降6.1%。 
    根据21世纪经济报道此前在西安、成都等地的调研，今年以来，这些城市的可售新房规模普遍不足，开发商普遍反映成交量不及去年。 

库存规模将至低位 
    过去两年来，房地产市场交易量始终维持高位，价格平稳微涨，整体市场一直是“量升价稳”的状态。如今，“量跌价升”的端倪出现，说明市场基本面已经发生变化。 
截至今年4月，全国商品房待售面积为56687万平方米，与2014年末的水平大致相当。与最高点（2016年2月）时的73931万平方米相比，降幅为23%。上海易居研究院发布的一组数据也显示，截至2018年3月底，100个热点城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，连续32个月下跌。其中，二线城市和三四线城市的存销比分别为10.3和10.6个月，均小于12-16个月的合理区间。 
这两组数据互相印证，说明了库存规模下降的现状。中原地产首席分析师张大伟表示，去库存任务初步完成，很多城市的库存降至安全线以下。 
    据21世纪经济报道了解，在很多实施“限价令”的城市，房企选择暂缓推盘，加剧了短期内的供应紧张。在西安的曲江新区、经济技术开发区、高新技术开发区，成都的高新南区、天府新区等热点区域，开发商普遍向21世纪经济报道反映，预估的去化周期在4个月以下。 
    张大伟认为，在监管层的督促下，很多热点城市从去年开始加大供地，但由于各种原因，目前尚未形成有效的住宅供应。因此，在这些城市，市场出现了阶段性供应缺口，供需基本面已经发生变化。这被认为是房价的真正推手。“库存不足很容易影响预期，一些需求会加速释放，包括此前被抑制的购房需求。”张大伟说。 
    多数分析人士认为，随着楼市调控政策的新一轮加码，在很多城市，政策将和市场形成博弈。这些城市的房价走势，将根据政策出台的时机、力度而有所不同。但总体而言，成交量有可能在政策作用下继续下滑，房价走势则将趋向稳定。 
（来源：21世纪经济报道）