“大地主”拿地也手软：余粮仍有隐忧

来源：《北京商报》董家声

    包括喊出“活下去”的万科在内，各大龙头房企在土地市场上的表现似乎果真有所放缓。有迹象表明，10月房企拿地金额的增速呈下降态势。分析显示，当前楼市整体低迷，房企暗含净利润率压缩的阴影。同时，受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响，龙头房企业绩未来也有下降之虞，难说不会影响开发商在土地市场上的表现。

  龙头拿地放缓

  据机构发布的数据显示，今年1-10月，碧桂园以1197亿元位居房企拿地金额排行榜首位，万科以1162亿元稳居第二位，保利以888亿元位列第三位。行业排名前十房企在1-10月拿地总金额达7215亿元，占50强企业的44.3%，较1-9月占比下降0.8个百分点。

  此外，万科刚刚发布的10月业绩公告显示，10月万科新增加项目11个，占地面积合计179万平方米，计容积率建筑面积372.3万平方米。其中万科权益建筑面积174.1万平方米，需支付权益价款87.6亿元。

  与之前的三季度相比，万科拿地权益占比整体较低。在新增加的11个项目中，只天津一个项目为企业100%权益持有，有5个项目的权益占比在50%-70%，而另外5个项目的权益占比则低于50%。

  业内人士分析，10月不排除黄金周长假影响因素，但万科在拿地上似乎也有所放缓。尤其是与之前拿地规模相比。

  万科三季报显示，2018年三季度公司新增63个项目，总建筑面积约1549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米。1-9月，累计新增177个项目，总建筑面积约3582.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1939.9万平方米；按投资金额计算，其中83.6%位于一二线城市。

  与万科相比，恒大放缓拿地节奏则更早也更明显。恒大总裁夏海钧在8月中期业绩会上明确表示，恒大在过去主要是以规模取胜，利润适度增长。现在倒过来了，把增长速度放下来，取而代之的是注重项目的销售质量。相当一段时间内，公开土地招拍挂市场上极少能看到恒大的身影，收并购成为恒大土地的主要来源。在2017年恒大新增土地储备中，通过收并购方式取得的土地占比达到了57%。

  拿地成寡头游戏

  龙头房企在土地市场的优势依旧明显，土地资源集中度加速提升。这在一线城市的土地市场表现更为明显，高昂的挂牌价格让土地成为龙头企业、央企、国企这些寡头们的游戏。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年1-9月全国房屋土地购置面积同比增幅为15.7%，表明整体土地市场表现还不错。但需要注意的是，有很多城市地块流拍，说明市场分化的结构性问题依然如故。

  中原地产首席分析师张大伟表示，虽然销售业绩较好的房企，依然会集中拿地“存粮”，且预计一二线热点城市的土地市场成交依然活跃，但从三季度情况看，房企拿地意愿比上半年明显减弱。

  另有业内人士表示，目前一些房企积极拿地原因之一是地价合理回归，因此未来土地市场成交保持平稳的可能性更大。

  实际上，进入10月，全国土地市场降温不仅体现在三四线城市， 一二线城市土地流拍的现象也越发明显。在资金链紧张、回款难等综合压力情况下，房企拿地不再积极，低溢价甚至底价成交成为土拍市场的主流。

  资金压力传导至土地

  关键就是企业资金目前普遍趋紧。不少房企融资后不再像以往多用来拿地扩张，而是用于还债和补充一般流动资金。一些房企甚至寻求高成本海外融资，不少房企也接连发行超短期公司债券弥补资金流动性的不足。

  据Wind数据统计，1-10月，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模。四季度房企又纷纷发债应对资金短缺瓶颈，10月房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。

  业内人士指出，一些龙头房企目前业绩表现看似不错，但需要关注的是，在全国范围内，包括万科、恒大等龙头房企都在采取打折、优惠等各种降价措施。

  而且前10月业绩看似不错的一些房企也存在净利润率压缩的现象，受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响，隐含业绩确定性略有下降。届时难说不会传导至公司在土地市场上的表现。