四季度开局降温！“银十”黯然收场

中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《10月全国40城住宅成交报告》显示，10月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少6%，同比增长11%。值得注意的是，一二三线城市成交面积均出现不同程度的下滑。

  易居研究院预计，到年底40城成交将继续萎缩。从分城市类别来看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳；东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩；其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险。

  10月40城成交环比减少9%

  报告显示，根据易居研究院监测的40个典型城市10月份新建商品住宅成交面积环比减少6%，同比增长11%。由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，10月的移动平均同比增幅为13%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始上行。后续来看，预计该曲线将在0%上下持续盘整。

  从成交量的历史走势来看，在2017年12月成交量出现年底翘尾之后，2018年第一个季度40城成交量出现回落。2018年二季度，房企加大了推盘力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖，但依旧不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出现小幅萎缩，四季度开局继续小幅下滑。在短期内调控不会放松的背景下，报告预计到年底全国楼市将逐渐降温，40城成交将逐渐下滑。

  一二三线城市成交面积环比均下滑

  报告显示，10月份4个一线城市新建商品住宅成交面积环比减少38%，同比增长7%。

  18个二线城市新建商品住宅成交面积环比减少1%，同比增长8%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比减少4%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比持平，同比增长9%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比减少4%，同比增长18%。

  18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比减少8%，同比增长17%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比减少17%，同比增长24%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比持平，同比增长13%。

  对比历史数据来看，10月份一线城市中北京、上海、广州的成交面积环比9月份均有不同程度的下滑，导致一线城市的总成交面积有所下滑，目前处于2014年以来的较低位。

  10月二线城市中东部二线城市成交环比小幅增长；中部二线城市成交环比持平；其他二线城市成交环比小幅下降。

  10月三线城市中本轮严调控的三线城市成交环比下滑；弱调控或未调控的三线城市成交环比持平，三季度以来成交量持续下滑，降温趋势明显。

  后续来看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，下跌空间有限；东部二线城市将继续降温，其他地区的二线城市以及三线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

  40城年初累计同比小幅反弹，不改下行趋势

  此外，从累计成交面积来看，1-10月份40城累计成交面积同比增长7%。其中一线城市累计同比下降9%，二线城市累计同比微涨2%；三四线城市累计同比增长24%。

  从数据来看，2017年2月份40城年初累计成交面积同比增幅进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。易居研究院分析认为，这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。虽然进入2018年，40城累计成交面积同比增幅曲线出现了较大的反弹，这主要是因为年初以来三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。考虑到内部环境调控政策短期内不会放松，外部环境复杂多变，判断出该曲线在经历小幅反弹后仍将保持下行趋势。

  对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城领先全国4-6个月左右穿过正负线，且波动较大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。2017年以来，40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月，而全国成交仍保持正增长，这主要是本轮周期三四线城市较为火爆所导致的。

  年底40城成交或下滑

  从三季度数据来看，40城新建住宅成交面积环比有所下滑，同比小幅增长，降温态势显现。四季度开局，40城成交面积环比下滑，一二三线城市均出现不同程度的下滑。

  7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

  10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章称，根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题、坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。综合考虑这些情况，易居研究院报告分析，预计全国楼市还将持续降温，到年底40城的成交面积将逐渐下滑。分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳；东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩；其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险。

  附注：40个典型城市分别为：

  4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；

  18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、西宁、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、西宁、长春、成都、重庆、西安。

  18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中7个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。

  报告来源：上海易居房地产研究院

  执笔人：沈昕

                             10城二手房成交量创历史新低

  中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《10城二手房市场报告》显示，10月份10城二手房成交量为3.9万套，环比继续下降25%，而且连续下降5个月。

  易居研究院分析认为，二手房成交量后续将有继续低位震荡的可能。随着大部分城市二手房成交量的持续萎缩，预计年底之前二手房成交量继续保持降温态势。

  10月成交量继续环比下降

  报告显示，10月份易居研究院监测的10个城市二手房成交量为3.9万套，环比下降25%，同比下降9%。观察10城二手房成交情况，近4个月成交量呈现持续低迷态势, 在剔除春节假期二手房成交量异动月份的情况下，成交量创48个月新低。

  在易居研究院分析看来，10月份国庆长假因素导致的二手房看房量减少，或是影响10月份二手房成交量大幅下降的原因之一。而在中央提出对于房地产市场坚决遏制上涨，以及棚改房安置方式调整的影响下，房企融资渠道被限制，使得各地土地市场流拍或者底价成交现象明显。在持续性的政策打压和信贷政策限制下，购房者入市的积极性不断减弱，也是影响部分城市二手房成交量大幅下降的原因。

  虽然在10月31日中央政治局会议中未提出对房地产市场更严厉的调控政策，但不能表明中央对于房地产市场调控将出现放松，预计未来一段时间仍以维持现有调控政策为主，而在没有调控政策放松的情况下，房地产市场将很难出现全面改观。

  从累计数据来看，今年1-10月份10个城市二手房成交量为56.8万套，相比去年同期水平下降了12%。观察历史数据，即年初累计成交套数同比已经连降25个月，已远超上一轮低迷期16个月的连续下降，表明本次房地产调控力度远超以往历次。

  后市来看，易居研究院认为，随着中央对房地产的持续调控不动摇、以及房地产信贷收紧的大环境下，预计四季度二手房成交量将维持低迷态势。

  成交量能：苏州最强 杭州最弱

  报告显示，10月份10城二手房成交量能度排行中，最强的城市是苏州，量能度为47%。其他9座城市量能度皆为负值，其中最弱的城市是杭州，其次是成都，量能度分别为-33%和-22%。

  从具体城市排行来看，10个典型城市中苏州二手房成交量能表现最强。其中以苏州园区和吴中区二手房成交最为活跃。苏州本轮行情启动较早，在2016年“930政策”之后成交量出现明显萎缩。但今年苏州二手房市场低迷状态有所改善，成交量出现反弹。易居研究院分析认为，由于近来苏州高性价比新房供应不足，使得部分刚需购房者分流到二手房市场，但在全国其他城市二手房成交量低迷的大环境影响下，预计未来苏州二手房成交量将大概率出现回落。

  此外，10月份杭州二手房成交量环比下降42%，已经连续5个月成交量环比下降。杭州作为浙江省省会，也是过去一年中房价迅速上涨的热点城市中最具代表性的城市，其二手房成交量的变化可以作为当前部分城市二手房交易市场的晴雨表。随着国家政策对于房地产市场的调控，以及银行信贷紧缩的影响，加之杭州新房和二手房价格依然存在“价格倒挂”情况，预计未来杭州二手房成交量可能仍然会延续震荡调整态势。

  预计年底之前继续保持降温态势

  从10城二手房成交量价关系来看，观察历史上这两条曲线走势可以看出，成交量曲线先于价格曲线调整。例如，在本轮周期中，2015年第四季度二手房成交量曲线就开始呈现降温态势，随后增幅开始收窄，进而下跌。受成交量曲线影响，成交价格曲线也有表现，在2016年第四季度就呈现了降温的态势，其走势滞后于成交量曲线。

  近期数据也有类似的效应，即二手房成交量的跌幅在收窄，其价格曲线也略有反弹。随着中央房地产调控政策以及银行信贷政策的持续影响下，易居研究院预计部分城市二手房成交量仍将出现持续低迷盘整态势，而二手房价格在成交量低迷的影响下将会呈现盘整下行走势，且二手房价格指数同比增幅也将有可能下探到0轴以下负区间运行。

  报告来源：上海易居房地产研究院

  执笔人：王瑾钊

                         “银十”黯然收场，行业面临增长“天花板”

中房网讯 近两年来，房地产市场“金九银十”成色愈发不如从前。近日，多家房地产研究机构的统计数据表明，今年“金九银十”周期也黯然收场。

  “金九银十” 不再

  克而瑞研究中心监测的全国29个重点城市中，10月份商品住宅供应量为2028万平方米，环比下降43%，成交量为2302万平方米，环比下降6%，总的来看，10月整体成交表现不及2018年月均。

  一线城市成交低位回升态势在10月份戛然而止，同比、环比齐跌，环比锐减45%，同比微跌3%，且10月份成交量也不及2018年月均水平。其中北京、广州的跌幅比较显著，跌幅均在45%以上；虽然二线、三线城市成交量环比持平，但各城市市场热度持续分化。此外，在此前连续3年签约超过百套10万+/平方米的豪宅后，北京网签的住宅产权10万+项目合计只有67套。预计全年只有90套左右，暴跌76.6%。

  就全国而言，根据东吴证券跟踪数据，在“十一黄金周”，35城市一手房成交，相比2017年周均成交同比下降28.3%，环比下降22.1%；9城市二手房成交，相比2017年周均成交同比下降62.2%，环比下降46.1%。

  根据近日国家统计局发布的2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，9月份15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，比上月增加1个；持平的2个，与上月相同；上涨的11个，减少1个，最高涨幅为1.3%，11个城市中有9个城市涨幅比上月回落。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，9月份一线城市商品住宅销售价格环比下降，二线、三线城市涨幅回落。

  房企促销引“房闹”

  房地产高速增长的时代终结，房价回归理性区间，房地产市场将平稳健康发展，这是政策调控积极追求的结果，也是房企和投资客都必须要适应的新现实。

  在9月11日万科南方区域月度例会上，万科董事长郁亮就喊出“未来三年的目标是活下去”的口号。虽然被认为有言过其实之嫌，但“活下去”这三个字依然戳中了很多地产圈人士的痛点。

  因此，企业为了“活下去”,近两个月以来,打折甚至“降价”的项目越来越多。克而瑞研究中心的统计显示,近段时间以来,恒大、碧桂园、富力、保利、融创、中海等大中型房企陆续开启促销活动。

  这也带来了杭州、合肥、江西上饶等地出现一期业主不满二期楼盘降价的“房闹”事件，据媒体报道，江西上饶的一个项目房价由1万元降到了7000元，引发大量老业主“维权”，该项目的售楼处被砸；杭州滨江未来海岸二期降价40万，导致一期的业主跑到售楼处“维权”；合肥一项目由于促销，将某栋某个户型降价4000元/平方米，引来老业主堵住小区门口，拉横幅“维权”……

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析表示，最近的业主“维权”大致可分为四个类型：第一是同样的楼盘，老业主买完房子，最近售价降了，价格下跌的幅度从10%到40%不等，主力降价促销幅度在15%左右；第二是装修质量不如意；第三是买房时承诺的某些配套，比如引进好学校等，最终没有落地；第四则是复合型，包括多种情况。

  调控持续 行业面临增长“天花板”

  始于2016年“930”政策开启的全国楼市调控热潮，目前已过去两年有余。从调控效果来看，一线城市新房及二手房市场全面降温，二线、三线城市房价涨幅亦有所回落，但尽管如此，无论是从年内各地发布的超过400余次调控政策，还是高层频繁表态楼市调控不放松均明确，本轮房地产市场调控将继续从严且持续。

  克而瑞研究中心研究总监杨科伟分析称，在调控政策常态化背景下，市场降温已在情理之中，加之中央再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，预计后续政策层面放松可能性并不大。与此同时，预计未来两个月的成交量或继续维持环比小幅回落态势，尤其是那些经济基本面平平、市场购买力透支的二线、三线及四线城市来说，或将面临更大地调整压力。

  中国民生银行首席研究员温彬认为，未来资金仍然是地产投资主要约束。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，销售方面，销售额和销售面积涨幅双双回落。类似销售数据也会倒逼房企继续降价。

  恒丰银行研究院宏观经济研究中心主任蔡浩认为，进入四季度，在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

  新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来，就整体市场规模而言，房地产市场还没到停止发展或下行的时段，而是会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体，都会面临增长的“天花板”。房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展。

  来源：证券日报、法制晚报、中国经济周刊，中房网综合整理

来源：《经济参考报》 高伟

  11月19日，广州市国土资源和规划委员会公告称，原定于11月22日出让的白云区、花都区两宗居住用地因故终止挂牌出让程序。原出让信息显示，两宗地块总起拍价为27.04亿元。近一个月来广州陆续有多宗地块终止出让。

  从全国土地市场来看，10月份土地市场维持低迷态势。尤其是，在9月份自然资源部集体约谈过部分地方政府之后，土地市场进入集中整治阶段，土地价格也相应呈现低位运行的状态。

  克而瑞地产研究的统计数据显示，10月份土地市场供应、成交均维持在年内平均水平。从成交价款方面来看，受监测的300城市经营性土地成交总价为3700亿元，环比仅增加23亿元，同比减少5%；平均楼面价格1992元/平方米，环比回升3%但同比降幅达到18%，仍然低于年内平均水平。

  克而瑞地产研究中心研究员马千里分析认为，10月份土地市场整体延续9月份走势，平稳运行。虽然土地调控政策发布频次降低，但当月主要以“大棚房”的专项清理工作为主，同时自然资源部要求加快不动产登记的推进工作，从长远来看有助于市场稳定运行。

  “目前已经进入第四季度，从往年经验来看年末应该是土地成交高峰期，以2017年为例，10月份供求体量环比分别上涨15%和82%。”马千里分析认为，今年10月份土地市场并未显著上涨，各项指标与9月趋平。“加之重点城市的流拍又创新高，以此来看，今年年末的土地成交高峰期在持续调控的作用下将不如往年。”