万科土地与资本的新平衡术

来源：11月22日《北京商报》董家声

 不久前喊出“活下去”的万科因为三季度拿地近500亿元的高歌猛进表现而被外界戏称放烟雾弹，但这也可能是龙头房企巨大规模的惯性使然。有迹象显示，进入四季度，万科拿地策略正悄然转变。从不久前万科收购嘉凯城旗下5家公司的股权，到10月拿地权益金额下降，企业控风险意味明显。

  连续并购

  11月9日，嘉凯城发布公告，将旗下5家公司股权出让给万科，交易价格为3.55亿元，以及约30亿元的股东债权款。共涉及4个城市6个项目。这也是万科在收购华夏幸福、海航部分项目及公司股权后，在并购市场又一引人注意的交易。

  公告显示，本次交易资产包中，涉及位于杭州、诸暨、重庆、张家港共6个房地产项目，项目剩余可售面积超过71万平方米。据介绍，基于发展策略的考量，万科通过收购嘉凯城资产包，可实现加大对华东市场的布局，有利于业务扩展。

  有迹象显示，近来万科正在以并购方式实现土地储备的扩充。其中最受关注的无疑是与华夏幸福的大笔交易。今年10月，万科斥资32.34亿元收购华夏幸福旗下5家公司部分股权，获得位于河北涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，总用地面积约33.93万平方米，均为住宅用地。之后的11月，北京万科又斥资10.35亿元接手海航地产资产。

  实际上，本次交易的3.55亿元，加上之前收购华夏幸福环京项目投入的32.34亿元，以及收购广州中央海航酒店项目的10.35亿元，一个月内万科投入46.24亿元在并购领域。如此频繁的并购在万科之前投资方式中并不十分常见，而这仅是已经公开的交易，未来类似并购会更多出现。

  万科总裁祝九胜此前曾表示，2018年的资金环境不会宽松，万科提前准备，今年如果市场上有好的并购机会，万科也会大胆获取。

  易居智库市场研究总监严跃进分析，万科收购项目类型广泛，分别涉及住宅、办公、商业、酒店、物流等多个业态。表明一些中小企业资金存在紧张情况，令这些资产出售的价格较低。下半年是投资、拿地、收并购的机会，而且机会会一直持续到明年上半年。现在土地市场的价格趋于合理，无异于底价拿地，尤其一些项目通过并购方式获取成本更低，对于万科来说是不错的机会。预计接下来万科很可能会持续出手。

  拿地降速

  除了加大并购外，万科10月拿地权益金额也有明显下滑。

  由此业内人士分析，年终岁尾，同样面临压力的万科，在土地市场正在作出积极尝试与调整。

  此外，万科刚刚发布的10月业绩公告显示，10月万科新增加项目11个，占地面积合计179万平方米，计容积率建筑面积372.3万平方米。其中万科权益建筑面积174.1万平方米，需支付权益价款87.6亿元。

  与之前的三季度相比，万科拿地权益占比整体较低。新增11个项目中，只天津一个项目为企业100%权益持有，有5个项目的权益占比在50%-70%，而另外5个项目的权益占比则低于50%。

  “10月对企业来说可能是个小拐点”，一位楼市观察人士指出，进入10月房企拿地金额的增速呈下降态势。全国土地市场降温不仅体现在三四线城市， 一二线城市土地流拍的现象也越发明显。在资金链紧张、回款难等综合压力情况下，房企拿地不再积极，低溢价甚至底价成交成为土拍市场的主流。

  中原地产首席分析师张大伟表示，虽然销售业绩较好的房企依然会集中拿地“存粮”，且预计一二线热点城市的土地市场成交依然活跃，但从三季度情况看，房企拿地意愿比上半年明显减弱。

  资金与扩张的权衡

  受资金普遍趋紧影响，即便是龙头房企，在土地市场上也不得不谨慎行事。

  业内人士指出，不少房企融资后不再像以往多用来拿地扩张，而是用于还债和补充一般流动资金。一些房企甚至寻求高成本海外融资，不少房企也接连发行超短期公司债券弥补资金流动性的不足。

  据万科2018年三季报显示，万科因“经营规模扩大，对外支付款项增加 ”，经营活动产生的现金流量净额同比减少254.02%。如何平衡扩张与融资是万科面临的问题之一。

  10月29日，万科增发H股的申请已被证监会接收。该举措被认为与今年A股融资环境不断收窄直接相关。即便此举有摊薄股东权益之嫌，同时在香港股市下跌幅度较大的节点增发H股也被认为时机不合适；同时，近来公司连续发行超短期债券的举措，在万科以往也并不常见。

  业内人士分析，前10月业绩看似不错的一些房企也存在净利润率压缩的现象。此外受市场调整带来的存货跌价准备的影响，还隐含业绩确定性略有下降的问题。为实现资金快速回笼，在全国范围内，包括万科、恒大等龙头房企都在采取打折、优惠等各种降价措施。由此可见，不久前喊出“活下去”的万科并非放烟雾弹，龙头房企也“差钱”，这在万科近来在土地市场上的表现已有所显现。