从万达到融创：房企交接文旅大盘野心

来源：《中国房地产金融》 卢宝宜

 曾经，13个万达文旅城，是王健林希望“让迪士尼在中国未来10-20年都无法盈利”的壮志凌云。如今，孙宏斌接手国内规模第一的文旅集团，也接手了国内各房企至今未竟的迪士尼野心。

  房企的文旅格局变了天。

  10月29日，香港联交所披露一则公告：融创中国（01918.HK）以62.81亿元，收购万达旗下原文旅集团和13个万达文旅城的设计、建设、管理公司；买断了“一支组织架构完整、经验丰富的文旅和商业运营管理团队”。

  一年多前，融创和万达就以13座万达文旅城91%之股权为交易标的，438.44亿元为交易对价签订并购协议。彼时的合同约定，收购后万达城冠名不变，项目仍由万达单方面设计、建设和管理。并无运营文旅经验的融创负责销售物业。

  万达在声明中显示，在一年来的合同实际执行中发现，项目规划、建设和运营管理与投资方一致，才对项目更有利。为此，双方再签新条款，融创不再只是万达城的业主，而是变成13个项目的全权负责方，包括实际操盘手。此次并购总计耗资501.25亿元，创中国房地产史上交易金额最高，相当于融创2017年全年净利润的近五倍。

  王健林的黄金时代过去了。曾经，这13个万达文旅城，是王健林希望“让迪士尼在中国未来10-20年都无法盈利”的壮志雄心。如今，它们在不久之后都有可能更名为融创文旅城，年轻近10岁的孙宏斌接手规模第一的文旅集团，也接手未竟的“迪士尼”事业。

  融创的算盘

  主题乐园历来是文旅板块的重要组成。上海迪士尼2016年开业，2017年全年的游客量就达1100万人次，超过了国内所有主题乐园，在亚太地区排名第四。前三名分别为日本的东京迪士尼、大阪环球影城，以及东京迪士尼海洋公园。

  迪士尼的成功完美诠释了主题乐园吸引人群的能力，同时吸引的都是极具消费能力的家庭、年轻人群体，为周边地区以及当地城市带去更多的旅游收入。在《第一财经周刊》评选的“2018城市文旅新引力排行榜”中，上海迪士尼助力上海在主题乐园指数拿到满分的第一位置。

  在上海迪士尼刚开业时，王建林就想以旗下万达城的室内主题乐园以及部分室外电影或其他主题乐园对标。作为2009年起万达的第四代产品，万达城单个规模一般在300万平方米以上，包含游乐场、室内外滑雪场、现场表演等大型文化或旅游设施。2014年，首个万达城项目在武汉开业，总投资500亿元，彰显万达在文旅上的决心。然而目前仅开业的4个文旅项目经营情况也不算令人太过满意。据了解，位于武汉的另一电影乐园，开业19个月后就停止营业。

  仲量联行中国战略顾问部总监徐岱雄曾接受媒体采访表示，开发商培育一个主题乐园的IP，收回投资的周期一般是15年左右。

  王健林在2017年的万达年会上也承认：“每个万达城需要七八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。十几个项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五六年内，13个每年净增1000亿元负债，压力相当大。”

  然而，根据融创的官方测算，13个万达城91%股份对应的净资产公允价值约为人民币670亿元。言外之意，融创称仅此次交易即获利231.56亿元。

  在一个万达城的土地配置当中，八成以上是住宅土地，剩余不足两成才是自持文旅用地。融创，这个过去排名二线的房企，依靠高速增长跻身行业第四。如今也想利用地产业务的提升，解决万达城的现金流问题。

  据腾讯《棱镜》报道：“以济南万达城为例，融创2018年初正式入驻地产项目，10月8日，售楼处工作人员便聚在一米多宽的蛋糕面前，庆祝济南万达城销售金额破百亿。”

  主题乐园，顾名思义“主题”为关键，背后需要强大的文化娱乐底蕴以及影视业等手段的支撑。短时间内要想在国内打造出和有超90年历史的迪士尼IP相抗衡的品牌实属困难，和万达不一样，融创想用地产板块回笼资金，用地产业务反哺出一个文旅产业王国和影视想象空间。

  某大型房企文旅板块项目负责人向记者透露：“大盘+综合开发的玩法大家都会，这是典型的一把双刃剑。益处是实现低价圈地，快速提升住宅溢价，保证现金流和利润。但弊处也可想而知，逐利有可能会使项目’变质’，但最终能否成功，还是看运营能力。”

  值得注意的是，在此次并购中，被融创收入囊中的远不止是13个文旅城，还有万达众多的休闲文娱项目与乐园，包括青岛东方影都和青岛游艇会，里头包含30个影棚、1个外景制作区和1个水下摄影基地。

  此前融创收购的乐视影业，包括旗下花儿影视，如果和万达影院达成合作，有望打通影视产业链的各环节，孵化出大型电影IP、动漫IP，为主题乐园助力。在大型IP的打造上，融创还积极寻求和知名品牌的合作，例如在海南，与Discovery合作打造极地探险主题乐园。

  另一方面，政府也是打造文旅项目的重要力量。原本位于海口的万达文旅城，由于海南政府变更了其所在区域的规划，导致项目无法进行。融创借此与海南政府沟通，并与海南省旅游发展委员会签署战略合作框架协议，双方将携手合作推动融创中国在海南设立文旅集团总部。未来将在医养小镇、康养教育片区、文化产业基地、美丽乡村建设、文化旅游城、电竞小镇等领域有更多发展，推动构建海南旅游多元融合的产业体系。

  2018年8月，融创文旅集团在海南挂牌成立。文旅集团悄然列入融创官网的组织架构，与北京、上海等八大区域地产公司一起，并列于融创集团之下。

  不过，哪怕是国内较成熟的万达运营团队，也不过四五年的时间经验。据南昌万达城内部人士向媒体透露，万达一度在聘请韩国团队代理其海洋主题乐园。““所以我们总是调侃说，万达做文旅的水平，距离迪士尼差着好多个长隆度假村。而融创距离万达，差着无数个万信（万达RTX名称）”。

  恒大的低调

  说要对标迪士尼的不仅王健林，恒大也有这样的凌云壮志，甚至更具体的方向——将恒大童世界打造成具有中国特色的全球性主题乐园。

  迪士尼的成功在于其坐拥的众多“超级IP”。1923年迪士尼公司成立，接连收购皮克斯、漫威和卢卡斯影业，每年持续制作出众多具备全球影响力的优质动画片，如《白雪公主》、《超能陆战队》、《冰雪奇缘》以及《疯狂动物城》等等。而这些影视元素都被完美落地于每个线下的主题乐园中，满足消费者的各类幻想。从线上作品，到周边产品，再拓展到线下主题乐园和度假区，迪士尼不断巩固且扩充着消费者市场的年龄群，常年占据全球主题乐园行业的榜首。

  欧睿国际发布的《世界旅游市场全国趋势报告》预计，2020年中国主题公园零售额将达到120亿元，日均游客量将超过3.3亿人次，超过日本和美国，成为全球最大主题公园市场。

  但就本土的单个主题公园而言，目前国内能进入全球Top25榜单的，内地仅有广州长隆和珠海长隆两大公园。产品经营模式单一，缺乏特色主题，仅靠大量同质化的游乐设施成为国内主题乐园的通病。中国社科院旅游研究中心研究员魏小安曾发表言论：“目前国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占比约10%，有约70%的主题公园亏损，有约20%持平。”

  恒大童世界就此以中华文化为突破口，在经典神话故事中寻求特色IP。如果说美国的小孩的童年是由米老鼠和唐老鸭构成的，中国的孩子可能从胎教起就是听着盘古开天、嫦娥奔月、哪吒闹海、宝莲灯等中国经典神话故事长大的。

  2017年，恒大旅游集团在广州举行“恒大童世界”新闻发布会，宣称要打造出全球规模最大、档次最高、世界第一的顶级童话神话主题乐园。官方资料显示，每个恒大童世界都设计有33个大型游乐项目，规模相当于迪士尼乐园的1.5倍，主要面向2-15岁的少年儿童。

  然而，作为恒大文旅“拳头产品”的童世界都较为低调，消息甚少。恒大官方对《中国房地产金融》表示：“恒大将在全国布局15个恒大童世界项目，未来2-5年陆续竣工开业。据测算，未来开业后，每个恒大童世界辐射半径500公里，覆盖8000万人口，年游客量预计将达1500-2000万人次，拉动旅游消费超200亿。”对于有哪些在建和运营的项目，恒大暂未透露更多信息。

  近年来，国内房地产迈入下半场，融资日趋困难，地产业务天花板显著，多元化谋求转型成为发展共识。在2018上半年恒大业绩发布会上，恒大总裁夏海钧谈及了文旅、健康和高科技板块，再次强调恒大多元化的决心。记者出席发布会观察到，恒大童世界的宣传片被反复播放。

  国务院《“十三五”旅游业发展规划》提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题乐园，推动国内主题游乐企业国际化发展。房企多元化发展，尤其在打造具备全球影响力，能“走出去”的主题乐园与国家产业政策高度契合。

  但中国主题公园研究院研究员周鸣岐早前回应媒体表示：“涉足文旅的房企，在技术能力、专业人才、运营经验上都较为缺乏。从源头上，国内主题公园需要更多的专业运营管理人才，而非开发商。主题乐园如若没有房地产开发的支撑，短期来看是利空的，但长期来看趋向有核心能力的良性发展。”